Для организации процесса производства любое предприятие должно располагать определенными ресурсами, то есть обладать имуществом. Под имуществом предприятия понимаются все материальные, нематериальные и денежные средства, находящиеся в пользовании, владении и распоряжении предприятия.

Имущество предприятия представлено в активе бухгалтерского баланса. Активы предприятия включают:

Внеоборотные активы (основные средства, незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения, нематериальные активы и пр.;

Оборотные активы (запасы и затраты, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства.

Управление имуществом - это одна из подсистем общей системы управления предприятием. Объектами управления в этой подсистеме являются имущественные комп­лексы и имущественные объекты, а также организационно-правовые от­ношения между субъектами хозяйственной деятельности по поводу имущества.

Управление имуществом тесно связано с другими направле­ниями менеджмента на предприятии, особенно с управлением финансами, инвестициями, затратами, ассортиментом продук­ции, техническим и инновационным развитием.

Общая цель управления имуществом заключается в том, чтобы добиться наиболее полного и эффективного функционирования имущественных комплексов на предприятии. Кроме того, с по­зиций долговременной перспективы управление имуществом должно обеспечить непрерывное развитие и совершенствование имущественных комплексов как технической базы промышлен­ного производства. Это означает, что, с одной стороны, стоит задача постоянного содержания имущественного комплекса в работоспособном состоянии и получения наибольшей отдачи от его функционирования, а с другой стороны, требуется стратеги­ческое управление имущественными комплексами как развива­ющимися системами с тем, чтобы они отвечали перспективным задачам и общей стратегии деятельности предприятия.

Задачи управления имуществом предприятия:

Первая задача - формирование сбалансированной структу­ры имущественных комплексов, при которой достигается рав­номерное использование (равномерная загрузка) объектов иму­щества.

Вторая задача - обеспечение высокой рентабельности (до­ходности) при использовании объектов имущества, т.е. стрем­ление максимизировать рентабельность основных фондов и ак­тивов в целом.

Третья задача - обеспечение устойчивости в использовании объектов имущества, их защищенности от возможных рисков.

Четвертая задача - обеспечение оправданной капиталоем­кости производственной мощности.

Пятая задача - снижение затрат на содержание и эксплуата­цию объектов движимого и недвижимого имущества.

Управление имуществом предприятия разделяется на управление внеоборотными и оборотными активами.

Управление внеоборотными активами на предприятии предполагает разработку политики управления необоротными активами, представляющую часть общей финансовой стратегии предприятия и обеспечивающую своевременное их обновление и высокую эффективность использования.

Политика предприятия в области управления внеоборотными активами формируется по следующим этапам:

1. Анализ состояния и использования необоротных активов предприятия в предшествую­щем периоде;

2. Оптимизация общего объема и состава необоротных активов предприятия;

3. Обеспечение своевременного обновления необоротных активов предприятия;

4. Обеспечение эффективного использования необоротных активов предприятия;

5. Формирование принципов и оптимизация структуры источников финансирования внеоборотных активов предприятия.

Политика управления оборотными активами, представляющая часть общей фи­нансовой стратегии предприятия, заключается в формировании необходимого объема и состава оборотных активов, рационализации и оптимизации структуры источников их формирования.

Процесс разработки политики управления оборотными активами предприятия включает следующие этапы:

Анализ состава и состояния оборотных активов предприятия в предшествующем периоде;

Определение общих принципов формирования оборотных активов предприятия;

Оптимизация объема оборотных активов;

Оптимизация соотношения постоянной и переменной частей оборотных активов;

Обеспечение необходимой ликвидности оборотных активов;

Обеспечение повышения рентабельности оборотных активов;

Обеспечение минимизации потерь оборотных активов в процессе их использования;

Формирование принципов формирования отдельных видов оборотных активов;

Оптимизация структуры источников финансирования оборотных активов.

12. Управление распределением прибыли. Дивидендная политика предприятия. Распределение прибыли - форма реализации разработанной дивидендной политики и политики формирования собственных инвестиционных ресурсов, в процессе которой полученная (намеченная к получению) прибыль распределяется по основным направлениям ее предстоящего использования.

Характер распределения прибыли определяет многие существенные аспекты деятельности предприятия, оказывая влияние на ее результативность. Это влияние проявляется в различных формах обратной связи распределения прибыли с ее формированием в предстоящем периоде.

Высокая роль характера распределения прибыли в деятельности предприятия определяется следующими основными положениями:

1. Распределение прибыли непосредственно реализует главную цель политики управления ею - повышение уровня благосостояния собственников предприятия.

2. Распределение прибыли является основным инструментом воздействия на рост рыночной стоимости предприятия.

3. Пропорции распределения прибыли определяют темпы реализации стратегии развития предприятия.

4. Характер распределения прибыли является важнейшим индикатором инвестиционной привлекательности предприятия.

5. Распределение прибыли является одной из действенных форм воздействия на трудовую активность персонала предприятия.

Распределение прибыли осуществляется в соответствии со специально разработанной политикой (ее основу составляет дивидендная политика), формирование которой представляет собой одну из наиболее сложных задач общей политики управления прибылью предприятия. Эта политика призвана отражать требования общей стратегии развития предприятия, обеспечивать повышение его рыночной стоимости, формировать необходимый объем инвестиционных ресурсов, обеспечивать материальные интересы собственников и персонала.

Основной целью политики распределения прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, является оптимизация пропорций между капитализируемой и потребляемой ее частями с учетом обеспечения реализации стратегии его развития и роста его рыночной стоимости.

Процесс этого распределения базируется на следующих принципах:

1. Связь политики распределения с общей политикой управления прибылью предприятия.

2. Приоритетность учета интересов собственников предприятия. Прибыль, формируемая предприятием и остающаяся в его распоряжении после уплаты налогов, принадлежит его собственникам, поэтому в процессе ее распределения приоритетность направлений ее использования определяется ими.

3. Стабильность политики распределения прибыли. Базовые принципы распределения прибыли, положенные в основу разработки его политики, должны носить долговременный характер.

4. Предсказуемость политики распределения прибыли. При необходимости изменения основных пропорций распределения прибыли в связи с корректировкой стратегии развития предприятия или по другим причинам, все инвесторы должны быть заранее извещены об этом.

Схему распределения прибыли отчетного периода, упрощенно, можно представить следующим образом: часть прибыли выплачивается в виде дивидендов, а оставшаяся часть прибыли реинвестируется в активы предприятия. Реинвестированная часть прибыли является внутренним источником финансирования деятельности предприятия. Реинвести­рование прибыли - более приемлемая и относительно дешевая форма финансирования предприятия, расширяющего свою деятельность. Реинвестирование прибыли позволяет избежать дополнительных расходов, которые имеют место при выпуске новых акций.

Дивиденды представляют собой денежный доход акционеров.

Дивидендная политика определяет размер привлекаемых предприятием внешних источников финансирования, и, одновременно, определяет долю средств отвлекаемых от реинвестирования для выплаты дивидендов. При прочих равных условиях, чем большая часть прибыли расходуется на выплату дивидендов, тем меньше средств может быть ре­инвестированной в компанию, тем медленнее темпы ее роста и тем медленнее и пробле­матичнее рост курсовой стоимости ее акций.

Инвесторы обычно выбирают компанию, дивидендная политика которой в наи­большей степени соответствует их целям инвестирования. Поэтому изменение дивиденд­ной политики может вызвать большее неудовлетворение акционеров, чем низкий уровень дивидендов. Таким образом, стабильность дивидендной политики является одним из наи­более важных факторов, который влияет на отношение инвесторов к компании.

Наиболее типичными видами дивидендной политики являются следующие.

Политика фиксированных дивидендных выплат (стабильной суммы выплачиваемых дивидендов на одну акцию). Политика предусматривает регулярную выплату дивидендов на акцию в неизменном размере в течение продолжительного времени, безотносительно к изменению курсовой стоимости акций. Такая политика означает низкий риск для акционеров, постоянство получаемых ими дивидендных доходов и достаточно высокую ликвидность ценных бумаг такой компании.

Политика постоянного процента дивидендных выплат (постоянной доли вы­плачиваемых дивидендов). Политика предусматривает сохранение на определенном уровне доли выплачиваемых дивидендов.

Однако при изменении абсолютной суммы чистой прибыли изменяется и сумма выплачиваемых дивидендов. В особенно неблагоприятные годы дивиденды могут существенно упасть или вообще не выплачиваться. Такая политика не приводит к росту курсовой стоимости акций, поскольку большинство акционеров обычно отрицательно относится к изменчивости суммы выплачиваемых дивидендов.

Политика компромиссного подхода к дивидендным выплатам (компромиссная политика). Компромиссным подходом является поиск «золотой середины» между двумя указанными выше типами дивидендной политики. Этот компромисс заключается в том, что компания выплачивает какой - то определенный стабильный (фиксированный) диви­денд, но в благоприятные годы выплачивает своеобразную надбавку (экстра-дивиденды).

Политика выплаты дивидендов в зависимости от инвестиционных решений (выплата дивидендов по остаточному принципу). Политика используется компаниями ин­вестиционные возможности которых не стабильны. В этом случае финансовый менеджер ставит дивидендную политику в непосредственную зависимость от инвестиционных реше­ний.

Политика выплаты дивидендов акциями . Политика предполагает выдачу диви­дендов в форме акций, то есть выпуск дополнительного пакета акций для акционеров. Та­кие дивиденды могут быть объявлены, когда финансовое положение компании не очень устойчиво, она не в состоянии обеспечить выплату денежных дивидендов и/или когда компания хочет оживить реализацию своих акций, снижая их рыночную цену. Дивиденд в форме акций увеличивает количество акций, находящихся у акционеров, однако пропор­циональная доля каждого акционера во владении компанией остается неизменной.

13. Управление внеоборотными активами. Основной капитал: сущность и структура

Активы в зависимости от срока обращения подразделяются: на внеоборотные (или долгосрочные), срок погашения которых превышает 12 месяцев после отчетной даты или они использу­ются за период, превышающий нормальный производственный цикл, если последний более 12 месяцев; и оборотные (или крат­косрочные), срок обращения которых заканчивается в течение 12 месяцев после отчетной даты или в течение нормального опе­рационного цикла, если последний превышает 12 месяцев.

Внеоборотные активы предприятия отражаются в первом разделе актива баланса.

Разнообразие видов и элементов внеоборотных ак­тивов предприятия определяет необходимость их пред­варительной классификации в целях обеспечения целе­направленного управления ими. С позиций финансового менеджмента эта классификация строится по следую­щим основным признакам. По функциональным видам внеоборотные активы в современной практике финансового учета и управле­ния подразделяются следующим образом

а) Основные средства. Они характеризуют совокуп­ность материальных активов предприятия в форме средств труда, которые многократно участвуют в производствен­ном процессе и переносят на продукцию свою стоимость частями.

б) Нематериальные активы. Они характеризуют вне­оборотные активы предприятия, не имеющие вещест­венной (материальной) формы, обеспечивающие осуще­ствление всех основных видов его хозяйственной деятельности.

в) Незавершенное строительство. Они харак­теризуют объем фактически произведенных затрат на строительство и монтаж отдельных объектов основных средств с начала этого строительства до его завершения.

г) Доходные вложения в материальные ценности, которые включают имущество для передачи в лизинг и имущество, предоставляемое по договору проката.

д) Долгосрочные финансовые вложения. Они характе­ризуют все приобретенные предприятием финансовые инструменты инвестирования со сроком их использо­вания более одного года вне зависимости от размера их стоимости.

2. По характеру обслуживания отдельных видов дея­тельности предприятия выделяют следующие группы вне­оборотных активов:

а) Внеоборотные активы, обслуживающие операцион­ную, деятельность (операционные внеоборотные активы). Они характеризуют группу долгосрочных активов пред­приятия (основных средств, нематериальных активов), непосредственно используемых в процессе осуществле­ния его производственно-коммерческой деятельности. Эта группа активов играет ведущую роль в общем со­ставе внеоборотных активов предприятия.

б) Внеоборотные активы, обслуживающие инвести­ционную деятельность (инвестиционные внеоборотные ак­тивы). Они характеризуют группу долгосрочных активов предприятия, сформированную в процессе осуществления им реального и финансового инвестирования (незавер­шенные капитальные вложения, оборудование предназна­ченное к монтажу, долгосрочные финансовые вложения).

в) Внеоборотные активы, удовлетворяющие соци­альные потребности персонала (непроизводственные вне­оборотные активы). Они характеризуют группу объек­тов социально-бытового назначения, сформированных для обслуживания работников данного предприятия и находящихся в его владении (спортивные сооружения, оздоровительные комплексы, дошкольные детские уч­реждения и т.п.).

3. По характеру владения внеоборотные активы пред­приятия подразделяются на такие группы:

а) Собственные внеоборотные активы.

б) Арендуемые внеоборотные активы.

4. По формам залогового обеспечения кредита и осо­бенностям страхования выделяют следующие группы вне­оборотных активов:

а) Движимые внеоборотные активы.

б) Недвижимые внеоборотные активы.

Политика управления внеоборотными активами представляет собой часть общей финансовой стратегии предприятия, заключающейся в обеспечении своевременного их обновления и высокой эффективности использования. Эта политика разрабатывается на предприятии по следующим основным этапам:

1. Анализ внеоборотных активов предприятия. Этот анализ проводится в целях изучения динамики общего их объема и состава, степени их годности, интенсивности обновления и эффективности использования в предшествующем периоде.

2. Определение размера потребности в приросте внеоборотных активов.

3. Определение форм удовлетворения потребности в приросте отдельных видов внеоборотных активов. Потребность в этом приросте может быть удовлетворена двумя основными способами: а) путем приобретения новых видов внеоборотных активов в собственность предприятия (сюда же относится и строительство собственных зданий, помещений, сооружений); б) путем их аренды (лизинга). Критерием принятия управленческих решений в каждом конкретном случае выступает сравнение эффективности денежных потоков по каждой из этих форм.

4. Обеспечение повышения эффективности использования внеоборотных активов. Рост эффективности использования внеоборотных активов позволяет сократить потребность в них, так как между этими двумя показателями существует обратная зависимость. Следовательно, мероприятия по обеспечению повышения эффективности использования внеоборотных активов можно рассматривать как мероприятия по сокращению потребности в заемном капитале и повышению темпов экономического развития предприятия за счет более рационального использования собственных финансовых ресурсов.

5. Формирование оптимальной структуры источников финансирования внеоборотных активов. Это финансирование сводится к двум вариантам. Первый их них основывается на том, что весь объем формируемых внеоборотных активов финансируется исключительно за счет собственного капитала. Второй из них основан на смешанном финансировании внеоборотных активов за счет собственного и долгосрочного заемного капитала. С учетом сформированной структуры источников разрабатывается баланс финансирования внеоборотных активов.

Значительную долю внеоборотных активов составляют основные средства предприятия.

Согласно существующей классификации основные средства промышленности по своему составу в зависимости от целевого назначения и выполняемых функций подразделяются на следующие виды:

¾ здания;

¾ сооружения;

¾ передаточные устройства;

¾ машины и оборудование, в том числе:

¾ (силовые, рабочие, измерительные и регулирующие предметы, вычислительная техника, прочие);

¾ транспортные средства;

¾ инструменты;

¾ производственный инвентарь и принадлежности;

¾ прочие основные фонды (рабочий скот, многолетние насаждения).

В зависимости от участия в производстве основные средства делятся на производственные и непроизводственные. Производственные основные средства прямо или косвенно участвуют в производстве материальных ценностей. К ним относятся здания, сооружения, рабочие машины и оборудование и т.д. Непроизводственные основные средства включают жилые дома, клубы, санатории, поликлиники, детские сады и другие основные средства нематериальной сферы.

По участию в процессе производства различают активные и пассивные основные средства. Активные основные средства принимают непосредственное участие в процессе производства товаров, работ или услуг. Это – машины, оборудование, передаточные устройства, вычислительная техника, контрольно-измерительные и регулирующие приборы, транспортные средства. Пассивные основные средства непосредственно не участвуют в переработке и перемещении сырья, материалов и полуфабрикатов, но создают необходимые для производства условия. К ним относятся здания, сооружения. Оборудование делится также на две группы: основное и вспомогательное оборудование. Непосредственно на основном оборудовании в процессе производства создаются материальные ценности – это станки, механизмы и т.д. Вспомогательное оборудование предназначено для осуществления различных операций, обеспечивающих процесс производства, например, передаточные устройства.

Управление недвижимым имуществом - процесс взаимосвязанных между собой действий, направленный на достижение положительных результатов при пользовании или распоряжении имуществом. В этот процесс вовлечено множество субъектов, каждый из которых выполняет определенную функцию.

Общая характеристика

Система управления муниципальным - это совокупность взаимосвязанных средств и методов осуществления целенаправленных действий в отношении субъекта управленческого процесса в целях достижения запланированных результатов.

В процесс управления недвижимостью государства входит ее трансформация, использование и воспроизводство. Для достижения наилучших результатов и большего эффекта от использования имущества используется системный метод, осуществляемый уполномоченными государством органами. Эти органы применяют комплекс мер, составляющий в совокупности систему управления государственным недвижимым имуществом.

Вся система работает по двум направлениям: в соответствии с общими принципами управленческой теории, с одной стороны, и в соответствии со специфическими особенностями, которые вытекают из условий и правил, которые устанавливает собственник имущества - государство, с другой стороны.

Элементы системы

В систему управления недвижимым имуществом государства входит пять основных элементов:

1. Цели.
2. Принципы.
3. Методы.
4. Функции.
5. Способы (варианты) распоряжения недвижимостью.

Весь порядок управления недвижимым имуществом построен на выполнении следующих функций:

• планирование работы;
• организация деятельности;
• регулирование процессов;
• стимулирование работы;
• контроль за выполнением.

Планирование работы

Составление планов по оперативному управлению недвижимым имуществом и иным видам управления - это средство реализации идей. Планирование заключается в постановке задач и целей, а также определении средств, необходимых для их достижения.

При планировании руководство принимает решения, какими будут направления деятельности в области управления недвижимым имуществом и какие направления и действия будут приоритетными.

Планирование является самым сложным и важным этапом управления имуществом, поэтому в нем выделяются три подфункции:

1. Прогнозирование.
2. Моделирование.
3. Программирование.

Прогнозирование является методом обоснованного с научной точки зрения предвидения различных вариантов выбора направлений развития данного объекта в будущем с учетом взаимодействия с окружающим миром. При качественном выполнении прогнозирования можно использовать полученные допустимые варианты в качестве основы планирования.

Прогнозирование вариантов управления собственным недвижимым имуществом осуществляется в виде моделирования или программирования.

Моделирование позволяет прогнозировать разные ситуации и системные состояния на протяжении установленного в планах периода. Экономическая форма моделирования приравнивается к методу экспериментирования. Программирование включает перевод в запланированное состояние на основе имеющихся на данный момент сведений. В него входит разработка алгоритмов, установление списка необходимых ресурсов и определение методологии.

Для успешного осуществления процесса оперативного управления недвижимым имуществом и других видов управления необходимо ставить цели и задачи на разные промежутки времени. В связи с этими выделяют долгосрочное, среднесрочное и краткосрочное планирование.

Долгосрочное охватывает период от пятнадцати до двадцати лет. На нем определяются общие задачи и цели, а также выбирается стратегия. включает пятилетний период. Главная цель такого типа - выбор эффективных средств для реализации поставленных целей.

Краткосрочное (текущее годовое) планирование с разбивкой по кварталам является более детализированным рассмотрением выводов среднесрочного периода.

Организация деятельности

Организация различных видов управления недвижимым имуществом состоит в установлении системы иерархии между разными органами государства, которые принимают участие в осуществлении соответствующей деятельности, а также в определении их взаимосвязей и особенностей использования ресурсов, определенных для достижения целей.

Организация является не только процессом создания необходимой системы, но и процессом ее упорядочения и совершенствования. Эта деятельность заключается в распределении функций между сотрудниками, группами и подразделениями, а также в координации действий этих субъектов.

Регулирование процессов

Регулятивная деятельность позволяет обеспечить нормальное функционирование системы, которая была создана в результате организации, в целом. Она направляет управленческий процесс на федеральном, региональном и местном уровнях.

Регулирование является деятельностью, направленной на поддержание параметров, заданных на предыдущих этапах. К ее задачам относится сохранение упорядоченного состояния в системе. В отношении секторов частного типа регулирование выражается в установлении правил, стимулов и ограничений, а также в корректировке направления конкретных предприятий согласно целям.

Территориальное или государственное, экономическое регулирование - это система опосредованного вмешательства в деятельность хозяйствующего субъекта посредством внесения изменений в законодательство (систему налогообложения, таможенные пошлины, курсы валют и прочее), а также с помощью использования прочих инструментов мотивации или ограничения деятельности.

Определение характера и остроты социальных и экономических проблем региона позволяет выбрать направления, масштабы и формы регулирования. Оно позволяет обеспечить устойчивые соединения и связи между разными звеньями и управленческими ступенями и таким образом скоординировать весь процесс.

Регулирование управления недвижимым имуществом по договору или без такового как основная функция способствует бесперебойной и беспрерывной работе объекта и синхронизации всех рассматриваемых функций.

Стимулирование работы

Стимулирующая деятельность способствует выработке у отдельных звеньев системы стремления к достижению поставленных задач и целей в отношении управления недвижимым имуществом. Часто эта функция реализуется посредством регулирования бюджета и привлечения инвестиционных средств.

В связи с недавним изменением форм собственности организаций и предприятий, а также их реорганизацией система финансирования сфер социального типа подверглась серьезным изменениям. Предприятия торговли и общественного питания перешли в частные руки, а другие (к примеру, сфера бытового обслуживания) стали непривлекательными в качестве инвестиций.

Контроль за выполнением

Контрольная деятельность в сфере управления недвижимым имуществом включает принятие мер, необходимых для осуществления планирования и выполнения поставленных задач, которые в итоге способствуют достижению всех целей и соответствию задач запланированным целям. Реализация контрольной функции помогает достичь максимальной результативности работы управленческой системы.

Контроль является процессом обеспечения эффективного достижения целей, поставленных организацией. В него входит сбор и обработка информации с дальнейшим анализом полученных результатов, сравнением с планами, выявлением несоответствий и анализом причин этого. В контроль также входит разработка различных мероприятий, которые способствуют достижению целей.

Контрольная функция позволяет организовать деятельность и наладить обратную связь, позволяющую руководству быть в курсе выполнения поставленных задач и исполнения решений руководства.

В процессе контроля управление проходит три этапа:

• установление стандартов и норм;
• измерение степени соответствия указанным нормам;
• изменение и коррекция планов в соответствии с установленными отклонениями.

Проводимый в ходе контроля анализ, с одной стороны, является функцией сам по себе, а с другой - базой для функции планирования. Таким образом образуется замкнутая система в осуществлении процесса аренды и управления недвижимым имуществом.

Распределение имущества

Имущество, которое находится в собственности государства, делится на две части. Одна из них передается государственным юридическим лицам (учреждениям и предприятиям) в хозяйственное ведение или оперативное управление. Другая часть остается в распоряжении государства и считается казной соответствующего муниципального образования.

Решения об осуществлении действий в рамках перераспределения государственного имущества принимаются Федеральным агентством по управлению имуществом государства (ФАУГИ) на основании федеральных законов.

ФАУГИ может предоставить организации или учреждению право оперативного управления недвижимым имуществом в следующих случаях:

1. Организация относится к стратегическим объектам либо сохраняется в собственности государства.
2. В отношении предприятия не начата процедура банкротства.
3. Использование передаваемого имущества будет обеспечивать в организации осуществление деятельности уставного характера согласно законодательным нормам.

ФАУГИ может предоставить субъекту или муниципалитету право собственности на указанное имущество в следующих случаях:

• для нужд федерального значения это имущество не нужно;
• имущество нужно для того, чтобы обеспечить полномочия исполнительных властных органов субъекта или решить вопросы местного уровня.

ФАУГИ может дать согласие на приватизацию имущества в следующих случаях:

1. Для нужд федерального значения это имущество не нужно.
2. Имущество нельзя передать в собственность муниципалитета или субъекта РФ.
3. Имущество не относится к категории изъятого или ограниченного в обороте.

В отношении имущества, относящегося к казне РФ, ФАУГИ может принять решение о его передаче третьему лицу на основании договоров гражданско-правового характера (например, по договору доверительного управления недвижимым имуществом, аренды или другим видам соглашений). Все решения ФАУГИ подобного типа должны быть одобрены вышестоящим органом.

Заключением договора управления недвижимым имуществом по образцу занимаются Территориальные управления Росимущества путем объявления конкурса. Имущество передается напрямую в следующих случаях:

• по решению президента или правительства России;
• имущество является заменой изъятого на государственные нужды;
• обязанность по заключению арендного договора установлена судом;
• имущество передается собственнику другой недвижимости, если эти объекты неразрывно между собой связаны по назначению, местонахождению или характеристикам (техническим).

Цена такой недвижимости определяется путем проведения оценки согласно рыночной стоимости.

Система управления недвижимостью государства основывается на разработке подробной классификации этого имущества, включающей распределение недвижимых объектов на группы однородного типа. Эти группы формируются по общим существенным признакам, которые определяют характер и содержание решений управленческого типа в отношении недвижимых объектов.

Государственная политика в области управления недвижимостью на муниципальном и государственном уровнях базируется на необходимости осуществления грамотного распределения недвижимости между разными формами и видами собственности. При этом распределение должно отвечать интересам государства как социально-экономический единице.

Объекты собственности, принадлежащей исключительно Федерации

К федеральной собственности относятся следующие группы, объекты в которых не могут быть предметом договора управления недвижимым имуществом.

1. Национальные богатства страны (ресурсы шельфа, экономической морской зоны или вод территориального типа, природные используемые ресурсы, объекты природного и историко-культурного наследия, культурные учреждения государственного уровня).
2. Обеспечивающие работу властных федеральных органов объекты (казна государства, включая ФСС, ПФ РФ, бюджет, внебюджетные фонды, золотой, алмазные и валютные фонды и запасы; имущество ФСБ, Вооруженных Сил, МВД и прочее; учреждения образования и здравоохранения; контрольные природоохранные предприятия; запасы и резервы государственного и мобилизационного назначения; патентные предприятия и полигоны).
3. Оборонные производственные объекты (оборонные предприятия, объекты особого назначения для связи и инфраструктуры, защищенные помещения запасных органов управления и власти).
4. Хозяйственные объекты (добывающие, топливно-энергетические, электроэнергетические, объекты газификации, автомобильные федеральные дороги и соответствующие организации, предприятия теле- и радиосвязи, заводы и центры по выращиванию растений и животных).

Федеральные объекты, в отношении которых можно осуществить передачу прав

К таким объектам относятся следующие виды:

• наиболее крупные народные хозяйственные предприятия, в которых занято больше десяти тысяч человек;
• атомные и энергетические предприятия машиностроения;
• санаторно-курортные организации государственного уровня, которые не входят в имущественную собственность предприятий, а также гостиничные объекты, находящиеся в ведении центральных управленческих органов;
• учреждения образования, здравоохранения, спорта и культуры, не входящие в предыдущий перечень;
• организации научно-исследовательского, проектно-конструкторского, геологоразведочного и изыскательского типа или объединения НПО;
• предприятия, занимающиеся автомобильным транспортом, не входящие в предыдущий перечень;
• строительные и эксплуатационные предприятия, относящиеся к типу водохозяйственных сооружений и систем;
• предприятия радиовещания, телевидения, издательства, полиграфии, а также телеграфные и информационные агентства в ведении российского комитета по печати;
• предприятия общероссийского значения в области строительства, производства стройматериалов и конструкций;
• помещения оптово-складского типа, хозяйство элеваторного назначения и холодильные комплексы общероссийского значения;
• предприятия, занимающиеся ликвидацией последствий различных чрезвычайных происшествий.

Управленческая деятельность в отношении государственной недвижимости включает множество элементов, взаимосвязанных между собой и взаимодействующих с целью наиболее рационального использования и распределения данного имущества.

Долгосрочные инвестиции

Если учитывать масштабность концентрации сырья на территории, то становится ясно, что РФ является одним из главных игроков на нефтяном рынке. Важно понимать, что платежная способность страны базируется на результатах добычи и переработки нефтепродуктов. За счет этого и выполняются целевые показатели по курсу валюты, разрабатываются антикризисные стратегии, предназначенные для предотвращения спадов экономики.

• Эффективность ведения деятельности в целях стабилизации отрасли;
• Поиск крупных инвесторов, благодаря которым станет возможным осваивать новые пути развития.

Доходы, которые были получены благодаря отрасли нефтяной промышленности, достигают 50% от всей прибыли государства, а доля в ВВП равна 20-25%. На мировом рынке производства энергоносителей происходит спад и нестабильность особенно явно видна в последние годы. На фоне этих событий российская нефтегазовая отрасль также столкнулась со сложностями, что проявляется в виде сокращения операционных показателей. В итоге это приводит к снижению эффективности инвестиций в данные активы.

Ценовая политика

США же видят перспективы развития по-своему. На территории страны ведется активное внедрение новых буровых установок. С одной стороны, это позволит увеличить предложение на покупку. С другой стороны, цены на нефть попадут под сильное влияние инвесторов и могут стать неконкурентоспособными. Это не говоря о необходимости развития каналов доставки.

Cтоит отметить, что в горизонте до 2025 года отрасль имеет хорошие перспективы для дальнейшего развития, т.к. полным ходом идет разработка новых месторождений по добыче сырья. Эти факторы указывают на высокую эффективность вложений в нефтегазовую сферу РФ.

Характерной особенностью нефтегазового комплекса РФ является развитая сеть газо- и нефтепроводов. Наличие монопольных каналов доставки позволяет контролировать ценообразование и оперативно налаживать доставку сырья с новых месторождений.

Отрасль имеет высокую инвестиционную привлекательность благодаря тому, что Правительство РФ тратит огромные ресурсы на создание благоприятных условий для инвесторов в основных представителях нефтегазовой промышленности в России, таких как:

• Роснефть
• Газпромнефть
• Газпром
• Новатэк

Аналогов газу и нефти практически не существует, за исключением альтернативных направлений в энергетической промышленности. На сегодня эти направления контролируются Правительством РФ и частными компаниями, что укрепляет позиции сектора в качестве инвестиционной площадки.

Управление имуществом, как и любой другой вид управления, нуждается в организационном обеспечении. Для этого в организационной структуре предприятия предусматривается функциональная служба, которая реализует функции по управлению имуществом и призвана проводить в жизнь цели и принципы, связанные с этим управлением.
Организационное оформление данной службы зависит от масштабов предприятия, количества, размеров и сложности входящих в предприятие имущественных комплексов. Это может быть управление (депортамент), отдел, комитет, центр или бюро. В последние годы произошло оформление такой службы по управлению имуществом (СУИ) на многих крупных и средних предприятиях.
Первейшей задачей СУИ является обеспечение полного и достоверного учета всего имеющегося на предприятии имущества. Система учета основных средств зачастую переходит от бухгалтерии в СУИ. Кроме традиционных средств учета, на предприятии должен быть сформирован полный реестр имущества в виде компьютеризированной базы данных, позволяющей иметь полную информацию о техническом состоянии, текущей стоимости и использовании каждого имущественного объекта.
В строгом соответствии с общей корпоративной стратегией СУИ должна выработать и осуществлять стратегию по управлению имуществом на ближайшую и отдаленную перспективу.
К основным функциям данной службы относятся такие, как:
формирование амортизационной политики и принятие решений по вопросам, связанным с механизмом начисления и использования амортизации, порядком проведения переоценок, направлением амортизационных средств на обновление основных фондов;
формирование инвестиционной политики в части реализации инвестиционных проектов и программ по реконструкции, расширению бизнеса и техническому перевооружению;
анализ, контроль и определение наиболее эффективных направлений динамики и структурных преобразований производственной мощности имущественных комплексов цехов и участков;
управление ресурсопотреблением и затратами, связанными с функционированием имущественных комплексов, а также с их восстановлением (ремонтом и модернизацией);
оперативный учет полезного использования недвижимого и движимого имущества, разработка предложений и условий сдачи в аренду или продажи неиспользуемых зданий, сооружений, оборудования, нематериальных активов и другого имущества, заключение соответствующих договоров и контроль их исполнения;
разработка предложений по рациональному размещению производственных и вспомогательных звеньев (цехов, участков, складов) в производственных и других помещениях, структурных единиц (отделов, бюро и т.п.) в офисных, лабораторных и других помещениях;
разработка предложений по консервации временно неиспользуемого имущества, обеспечению его сохранности;
экономическое обоснование операций лизинга оборудования, участие в оформлении договоров лизинга и контроль их исполнения;
разработка комплексной программы по страхованию имущества, обоснование и выбор наиболее эффективных методов страхования для отдельных видов имущества, заключение соответствующих договоров со страховыми компаниями и контроль их исполнения;

В экономической литературе всё, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия. В соответствии со ст. 132 части первой Гражданского кодекса “предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором”.

Имущество предприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления хозяйственной деятельности.

Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.

К числу материально-вещественных элементов относятся земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия. К ним относятся: репутация фирмы и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы производства, ноу-хау, авторские права, контракты и т.п., которые могут быть проданы или переданы.

Актуальность выбранной темы работы состоит в том, что имущество предприятия является предметом изучения различных дисциплин: право исследует правовые аспекты существования, защиты, перехода прав собственности и обязательств; в анализе хозяйственной деятельности рассматривается эффективность использования различных видов имущества предприятия; в курсе экономики имущество предприятия рассматривается как хозяйственный, экономический ресурс, использование которого обеспечивает деятельность предприятия; в бухгалтерском учете отражается движение имущества и основных источников его формирования.

Принципы управления имуществом предприятия различны в зависимости от организационных форм предприятия. В настоящее время в России можно выделить следующие основные организационно-правовые формы, утвержденные в законодательном порядке :

предприятия без применения наёмного труда

смешанные

5. Некоммерческие общественные организации

Цель работы: определить основные принципы и методы управления имуществом предприятия с точки зрения менеджмента.

Обязательным условием для эффективного управления является наличие целей. Целями для управления предприятием, как экономическим объектом, являются финансово-экономические показатели, которые могут быть определены в результате прогнозирования будущей деятельности предприятия. Целевые показатели могут быть определены, только в том случае, если предприятие имеет разработанный бизнес-план, из которого следует: как, в какие сроки, и почему определенные финансово-экономические показатели могут быть достигнуты.

Владелец любого предприятия в состоянии оценивать насколько эффективно используется его собственность, только сравнивая планируемые показатели с достигнутыми. К сожалению, за последние 10 лет государством не было сделано никаких практических шагов к тому, чтобы создать более ли менее работоспособную систему планирования в реальном секторе экономики.

Можно создать какое угодно количество органов, занятых управлением государственным имуществом, но управлять без четких целей и качественной информации невозможно. Нет планов - не будет конструктивных и последовательных действий, направленных на достижение определенных целей.

Задачи работы:

1. Изучить основные нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы управления имуществом предприятия в Российской Федерации на современном этапе.

2. Изучить систему управления государственным и муниципальным имуществом;

3. Описать антикризисное управление имуществом предприятия на стадии банкротства.

Работа выполнена на базе информации, полученной из учебной и справочной литературы, а также из других источников: нормативно-правовых актов, периодических изданий, документации предприятия, суждений экспертов, открытой статистической информации.

1. Виды и формы управления имуществом предприятия

1. 1 Правовое регулирование управления имуществом предприятия

Федеральный Закон "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" определяет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) правовое положение государственного унитарного предприятия и муниципального унитарного предприятия (далее также - унитарное предприятие), права и обязанности собственников их имущества. Разновидностью унитарных предприятий являются казенные предприятия. Казенные предприятия – это государственные предприятия, находящееся в непосредственном ведении государственных органов.

Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

Имущество унитарного предприятия формируется за счет:

Имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества;

Доходов унитарного предприятия от его деятельности;

Иных не противоречащих законодательству источников.

Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками унитарного предприятия.

Различие прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит в содержании и объеме правомочий, получаемых субъектами этих прав от собственника на закрепленное за ними имущество.

Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические лица, существующие в специальных организационно-правовых формах - "предприятия" и "учреждения".

Субъектом права хозяйственного ведения по действующему законодательству может быть государственное или муниципальное унитарное предприятие (ст. ст. 113 - 114 ГК РФ) как разновидность коммерческих организаций.

Субъектом права оперативного управления могут быть как унитарные предприятия (ст. 115 ГК РФ), принадлежащие к категории коммерческих организаций, так и учреждения (ст. 120 ГК РФ), относящиеся к некоммерческим структурам, а также предприятия, относящиеся к частной собственности.

Право хозяйственного ведения, принадлежащее либо предприятию, как коммерческой организации; либо учреждению, осуществляющему разрешенную ему собственником предпринимательскую деятельность; в силу этого является более широким, нежели право оперативного управления, которое может принадлежать либо некоммерческим по характеру деятельности учреждениям, либо казенным предприятиям.

В соответствии со ст. 294 ГК РФ право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами.

Право оперативного управления в соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Собственник-учредитель вправе изъять имущество у субъекта права оперативного управления только в трех предусмотренных законом случаях (излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению), и распорядиться им по своему усмотрению. Никаким имуществом, кроме готовой продукции, казенное предприятие не вправе распорядиться без согласия собственника.

1.2 Задачи и общие принципы управления государственным имуществом

Задачи управления государственным имуществом включают два основных блока: стратегическое управление и оперативное управление.

К вопросам стратегического управления относятся:

Инвестиционные решения;

Решения по вопросам долговых обязательств предприятий, особенно перед государственным бюджетом (как по налогам, так и по выданным кредитам и гарантиям);

Проблемы выбора направлений развития конкретных государственных предприятий.

Оперативное управление включает три основные группы задач: планирование, контроль и принятие управленческих решений. Высокая эффективность управления государственным имуществом может быть обеспечена посредством реализации, одной из наиболее распространенных концепций современного менеджмента, - "управление по целям". Управление по целям предполагает наличие ясных, измеримых и достижимых целей, а также стратегии и плана действий, которые обеспечат достижение поставленных целей. Планирование бизнеса - это не шаг назад, а профессиональный взгляд в будущее. Отсутствие целей и планов порождают безответственность в управлении предприятиями. Если нет целей и не определены пути их достижения, то нет и четких критериев для оценки эффективности менеджмента. В результате, процедуры контроля со стороны собственника (в данном случае государства) из важнейших управленческих функций превращаются в пустую формальность. Таким образом, наличие бизнес-плана, включающего определенные цели (в виде финансово-экономических показателей), а также основные положения стратегии развития предприятия и выполнения операций, является важнейшим условием для создания системы управления по целям.