к. э. н., доцент,

заместитель директора АНО ИЭАУ в г. Вольске

Жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования: проблемы выживания и реформирования

Начавшийся процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований имеет своими целями:

· развитие частной инициативы и конкуренции в секторах управления и обслуживания жилищного фонда, уход органов государственной и муниципальной власти из сферы управления жилищным сектором;

· привлечение частного бизнеса к управлению и инвестированию в коммунальный комплекс при преимущественном сохранении публичной (муниципальной) собственности на коммунальную инфраструктуру;

· оптимизация бюджетных расходов в ЖКХ, повышение адресности и эффективности социальной поддержки населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.

На сегодняшний день в жилищно-коммунальном хозяйстве большинства муниципальных образований сложилась ситуация, говорящая о невозможности нормального функционирования коммунальных предприятий и организаций и качественного удовлетворения ими требований потребителей жилищно-коммунальных услуг. Коммунальное производство стабилизировалось на уровне, обеспечивающем лишь выживание населения; состояние жилищного фонда, коммунальной инфраструктуры постепенно ухудшается; воспроизводство не обеспечивается.

Бедственное состояние муниципального жилищно-коммунального сектора обусловлено рядом причин, связанных с поведением органов муниципальной власти и самоуправления:

· огромной задолженности местных бюджетов предприятиям ЖКХ по погашению льгот;

· муниципальной монополией на управление предприятиями отрасли;

· нежеланием органов местного самоуправления расстаться с контролем над финансовыми потоками ЖКХ (платежами за ЖКУ, распределением субсидий и дотацией из вышестоящих бюджетов);

· административным диктатом в отношении потребителей услуг ЖКХ;

· неадекватной тарифной политикой органов местного самоуправления.

Во многих муниципалитетах сложилась практика, когда квартплата направляется не производителям услуг, а «уходит» на решение текущих проблем местных органов власти (например, на оплату тепла, воды объектов муниципальной и государственной собственности, учреждений). В итоге, качество жилищно-коммунальных услуг резко падает, а некоторые услуги не предоставляются совсем, хотя население продолжает за них платить.

Средства на содержание и ремонт жилья собираются с собственников квартир уполномоченной органами власти организацией, тарифы также утверждаются органами местного самоуправления. Служба единого заказчика уполномочивается ими же. При этом большая часть средств граждан, предназначенных на оплату содержания и ремонта жилья, используются на другие цели. Муниципальные власти практически монопольно формируют спрос на жилищные услуги, хотя около 80% жилья находятся в частной собственности.

Основной задачей реформ в сфере ЖКХ муниципальных образований является создание условий для развития частной инициативы и конкуренции в сфере управления жильём, уход органов муниципальной власти из жилищного сектора. Для реализации этой задачи необходимо «ликвидировать в жилищной сфере муниципальные унитарные предприятия и учреждения, преобразовав их в организации, основанные на частной форме собственности». Однако следует отметить, что по ряду причин данные действия вызывают неизбежное сопротивление органов местного самоуправления.

Во-первых, у органов местного самоуправления выработалось стойкое «привыкание» к дотациям на покрытие убытков предприятиям ЖКХ. Даже если эти дотации обеспечиваются не в полном объёме, органам местного самоуправления выгодно иметь планово убыточное ЖКХ.

Во-вторых, органы местного самоуправления привыкли рассматривать платежи населения за ЖКУ как свои собственные средства и расходовать их по собственному усмотрению, и вполне естественное желание частных поставщиков услуг напрямую получать платежи населения вызывает сопротивление руководителей муниципалитетов.

В-третьих, у органов местного самоуправления имеется огромная задолженность перед поставщиком ЖКУ по выплате сумм льгот и стойкое нежелание их оплачивать.

В-четвёртых, когда квартиросъёмщик, пользующийся льготами, оплачивает коммунальные услуги в ДЕЗ, убытки ДЕЗ должны покрываться из местного бюджета. Когда же с коммунальщиками расплачиваются ТСЖ и ЖСК, суммы льгот на ЖКУ не перечисляются на их счета месяцами. В результате недополученные из бюджетов суммы льгот приходится оплачивать за счёт средств граждан, не имеющих льгот, и из расходов на содержание дома и техобслуживание. Таким образом, собственники жилья фактически кредитуют муниципальную власть.

В-пятых, в настоящее время участники ТСЖ и ЖСК вместо государства и муниципальных органов власти вскладчину оплачивают также часть других затрат муниципалитета (содержание уличного освещения вокруг дома, хотя в муниципальных домах жилец за это не платит, содержание различной протяженности энергетических сетей до дома, электрических подстанций, насосных станций и много другого, что не входит в стоимость жилищной услуги и должно содержаться за счёт других источников).

Все вышеизложенные обстоятельства значительно замедляют ход реформирования муниципальной системы ЖКХ, делают её первые шаги противоречивыми и пока ещё малоэффективными. Для преодоления сложившейся ситуации необходим ряд конкретных действий. К ним можно отнести следующее:

1. Реорганизация системы управления жилищным комплексом. Существующая система управления жильём характеризуется как несовершенная и бесперспективная, так как органы местного самоуправления не торопятся с созданием конкурентного рынка жилищных услуг на местах, делая упор на сохранение и развитие муниципальных унитарных предприятий. И начать здесь необходимо с ликвидации института МУП, создания необходимых условий для равного конкурентного права на ведение коммунальной деятельности среди организаций всех форм собственности, обеспечения их отбора на конкурсной основе при условии их самофинансирования за счёт организации эффективной системы полной оплаты предоставляемых ЖКУ всеми категориями пользователей.

2. Демонополизация сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг. Пока эта сфера характеризуется высокой степенью монополизма. В этом одна из главных причин, наряду с наличием огромных дебиторской и кредиторской задолженности муниципальных коммунальных предприятий, того, что реформы в системе ЖКХ идут медленно и с низкой эффективностью. В свою очередь монополизм «душит» конкуренцию и усугубляет несовершенство механизма регулирования тарифов в ЖКХ. Чтобы изменить ситуацию, необходимо разработать и внедрить (с учётом местных условий) финансовые механизмы привлечения частных инвесторов в ЖКХ, создать экономические и финансовые стимулы для самоорганизации собственников жилья (вплоть до оказания им финансовой помощи из местных бюджетов).

3. Ликвидация дебиторской и кредиторской задолженности предприятий ЖКХ. В настоящее время большинство коммунальных предприятий и организаций муниципальных образований являются банкротами или находятся на грани банкротства. Подобное состояние финансов является наиболее существенным препятствием для стабильного функционирования систем коммунального хозяйства муниципальных образований. Причин такого положения множество, но прежде всего это: несовершенная тарифная политика органов местного самоуправления, бюджетное недофинансирование жилищно-коммунальных предприятий из-за дефицита местных бюджетов. Поэтому нельзя рекомендовать единую систему выхода предприятий ЖКХ из кризиса. И всё же, в качестве первых шагов можно начать с принятия федерального закона о финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ, обеспечения повсеместного выполнения федеральных стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг, принятия мер по 100-процентному возмещению предприятиям ЖКХ затрат на предоставление льгот, разработки планов и механизмов реструктуризации долговых обязательств предприятий ЖКХ.

4. Прекращение дотирования предприятий ЖКХ из бюджетов всех уровней. Одним из показателей низкого уровня развития рыночных отношений в ЖКХ является продолжающееся повсеместное дотирование коммунальных предприятий из бюджетов всех уровней. Попытки изменить эту ситуацию предпринимались неоднократно, начиная с начала 90-х годов. Однако политические, экономические, социальные, правовые и иные обстоятельства оставляли всё в прежнем состоянии, которое требовало всё новых и новых бюджетных дотаций. Реформирование местного самоуправления, финансовое оздоровление предприятий, реорганизация системы управления сферой ЖКХ, развитие рыночной конкуренции среди предприятий разных форм собственности дают шанс ускорить положительную динамику изменений в этом направлении. А если к этому добавить мероприятия, связанные с принципиальным изменением существующей системы бюджетных дотаций, то результат будет уже в самое ближайшее время. И начать надо с разработки и внедрения мер экономического и административного воздействия на потребителей ЖКУ по их 100-процентной оплате, а так как это потребует определённого времени, то постепенная замена бюджетных дотаций жилищно-коммунальному хозяйству адресными инновационными программами и непосредственной помощью населению через социальные счета.

5. Модернизация системы предоставления льгот по оплате ЖКУ и оказанию социальной помощи малообеспеченным слоям населения. Концепция реформирования ЖКХ Российской Федерации предусматривает наряду с переходом на полную оплату потребителем ЖКУ сохранение льгот отдельным категориям граждан, действительно имеющим заслуги перед страной, и создание системы оказания социальной помощи малообеспеченным слоям населения. Это, безусловно, правильно. Но здесь нужна хорошо продуманная, логически увязанная система шагов органов муниципальной власти и коммунальных предприятий. Начать следует с инвентаризации всех семей, нуждающихся в предоставлении льгот и субсидий. Вторым шагом должно стать определение финансовых источников покрытия льгот и выделения субсидий. Третий шаг - проведение корректировки размера льгот по оплате ЖКУ и жилищно-коммунальных субсидий в зависимости важности социального качества льготоносителя или получателя субсидии с учётом его материального положения. И, наконец, разработка и внедрение системы бюджетных дотаций (ранее направлявшихся на счета коммунальных предприятий), на персонифицированные счета граждан.

6. Реконструкция и модернизация основных фондов коммунальных предприятий и организаций . Отсутствие собственных средств для поддержания коммунальной инфраструктуры в необходимых объёмах привело к тому, что износ основных фондов в отрасли достиг в среднем 60%. Бюджетных средств катастрофически не хватает, а частный бизнес не торопится вкладывать финансовые средства в ЖКХ, выжидая, когда наступит благоприятный инвестиционный климат. В этой связи целесообразно для улучшения положения с реконструкцией и модернизацией основных фондов, привлечения для этих целей частных инвесторов:

· законодательно оформить возможность концессионных отношений, учитывающих особенности жилищно-коммунальной отрасли;

· более широко практиковать сдачу в аренду предприятий ЖКХ;

· отказаться от затратных принципов формирования тарифов;

· обеспечить возможность включения в договоры с инвесторами особых условий по вопросам расчёта и регулирования тарифов.

Список литературы

1 Ряховская А.Н. Предпринимательские риски: российская действительность / Дайджест Финансы. - М., 2007. - № 8 (152). (0,64 п.л.)

2 Ряховский Д.И. Инвестиционная среда и инвестиционное поведение / Научно-информационный журнал «Экономические науки» - М., 2007.-№12(37). - с.323-328 Тираж 1000 экз (0,5 п.л.)

3 Ряховская А.Н. Таги-Заде Ф.Г. Модели экономических систем и информационные технологии / Жилищно-коммунальное хозяйство в условиях несостоятельности и банкротства: Сборник научных статей. - М.: ИПК госслужбы, 2007 (1,6/0,8 п.л.)

4 Ряховская А.Н. Малое предпринимательство: проблемы становления / Финансовые проблемы оздоровления экономики государства и предприятий в рыночных условиях: Материалы ежегодной научно-практической конференции преподавателей, студентов и аспирантов 18-19 апреля 2007 г. Ч.1. - М.: ИЭАУ, 2007 (0, 22 п.л.)

5 Ряховская А.Н. Файншмидт Е. А Сравнительный анализ зарубежного законодательства о банкротстве / Экономические аспекты функционирования предприятий. Международная практика. (Сборник научных трудов). М:ИЭАУ. 2005 (0,31/0,155 п.л.)

6 Ряховская А.Н. Актуальные проблемы экономики, финансовой политики и антикризисного управления / Материалы ежегодной межвузовской научно-практической конференции М.:ИЭАУ, 2004. (1,3 п.л.)

7 Ряховская А.Н. Таги-Заде Ф.Г. Частный бизнес в ЖКХ / Реформа ЖКХ.- 2004. - №5. (0,25/0,125 п.л.)

8 Ряховская А.Н. Базаров Т.Ю. - Эффективные команды в антикризисном управлении / Эффективное антикризисное управление. - М., 2001. Спецвыпуск. (0,2 / 0,1 п.л.)

9 Ряховская А.Н. Организационно-правовые и экономические аспекты антикризисного управления предприятиями / Государственное и муниципальное управление: Доклады научно-практической конференции к 30-летию ИПКгосслужбы. Агро - принт, М.: ИПКгосслужбы, 1998 (0,3 п.л)

10 Ряховская А.Н. Планирование в условиях рынка / ВНИИНТПИ, Библиографический указатель депонирования рукописей, №1,1994 (0,3 п.л.)

11 Кудрявцев В.В. Повышение конкурентоспособности предприятий при помощи коммуникационных воздействий / «Пищевая промышленность» - №7. - 2006г. - 1 стр.

12 Бровко О.А. Фимушкина Л.В. Проблемы инвестирования в условиях современной Российской экономики / Современные проблемы и тенденции развития внутренней и внешней торговли: Сборник научных статей. - Саратов: издательство «Научная книга», 2007. (0,4/0,2 п.л)

13 Акулова Н.Г. Метод финансовых коэффициентов: возможности и ограничения / Эффективное антикризисное управление № 47-48, 2007, С. 52-53 (0,36 п.л.)

14 Павлова И.В. Салиено Н.В. Организационно-экономические проблемы формирования финансово-промышленных групп / М. РосЗИТЛП, 1996, Межвузовский сборник научных трудов «Управление научно-техническим развитием и качеством продукции» (0,2/0,1 п.л.)

15 Павлова И.В. Проблемы формирования финансово-промышленных групп / М. Машиностроитель, 1998, № 4 (1,0 п.л.)

16 Павлова И.В. Проблемы финансового контроля теневой экономики Росиии / М, РГСУ, 2007, Материалы научно-практической конференции «Проблемы финансового контроля в РФ» (0,1 п.л.)

17 Ряховская А.Н. Стратегия антикризисного управления в муниципальных образованиях / ГУП ЦРП «Москва - Санкт-Петербург», 2000. (11,5 п.л.)

18 Ряховская А.Н. Актуальные вопросы антикризисного управления предприятиями / Сборник докладов и выступлений на научно-практической конференции «Актуальные проблемы АУ: практика и перспективы развития», ч.2, М.: ИПК госслужбы, 2001(0,7 п.л.)

19 Ряховская А.Н. Проблемы управления муниципальной собственностью и банкротство МУП / Сборник трудов «Актуальные вопросы АУ предприятиями», М.: ИПК ГС. 2001, (0,3 п.л.)

20 Ряховская А.Н. Проблемы антикризисного управления коммунальным хозяйством в муниципальных образованиях / М.: ИПК ГС, Типография ПЭМ, 2001. (10,25 п.л.)

21 Ряховская А.Н. Сущее бедствие для муниципальных образований / Эффективное антикризисное управление. М., 2002. - № 1. (0,3 п.л.)

22 Ряховская А.Н. Таги-Заде Ф.Г. Опыт зарубежных стран / «Жилищно-коммунальное хозяйство. - М., 2003. - », №2. (0,5/0,25 п.л.)

23 Ряховская А.Н. Арсенова Е.В. Крюкова О.Г. Экономико-правовые проблемы реформирования ЖКХ / Вестник Финансовой академии. - М., 2007. - №2. (0,32/0,107 п.л.)

24 Ряховская А.Н. О некоторых проблемах института банкротства в России / Под ред. доктора экон.наук, проф. А.Н. Ряховской.- Антикризисное управление как направление стабилизации российской экономики. доклады юбилейной научно-практичекой конференции, посвященной 55-летию ИПКгослужбы. Т. 3. М.:ИПКгосслужбы, 2007. (0,5 п.л.)

25 Ряховская А.Н. Жилищно-коммунальное хозяйство в условиях несостоятельности и банкротства / Под ред. д.э.н., проф. А.Н. Ряховской. Жилищно-коммунальное хозяйство в условиях несостоятельности и банкротства: Сборник научных статей - М.: ИПКгосслужбы, 2007 (1,0)

26 Ряховский Д.И. Антикризисное управление градообразующими предприятиями / -М.: ИЭАУ, 2003. - 31с. Тираж 500 экз. (1,94 п.л.)

27 Ряховский Д.И. Особенности государственного протекционизма в инвестиционной сфере / -М.: ИЭАУ,2006. -120с. Тираж 300 экз. (7,5 п.л.)

28 Ряховский Д.И. Инвестиционные процессы в промышленной компании / Федеральный научно-практический журнал «Налоги» -М., 2007.-специальный выпуск (ноябрь) -с. 56-59 (0,5 п.л.)

29 Ряховский Д.И. Актуальные вопросы инвестиционного развития российских промышленных компаний / -М.: ИЭАУ, 2007. - 259 с. Тираж 500 экз.(16,19 п.л.)

30 Халимова Н.А. Ряховская А.Н., Дымова О.Д. О некоторых проблемах практики антикризисного управления / М.: ИПК госслужбы, 1999. Сборник докладов и выступлений на семинаре ИПК госслужбы в г. Ханты - Мансийске с 10 по 13 сентября 1999 г. по проблемам антикризисного управления, вы-пуск 2 «Экономико-правовые вопросы практической деятельности арбитражных управляющих» (2,75 /0,09 п. л.)

31 Халимова Н.А. Писаренков О. С. Общие рекомендации по предупреждению кризисных процессов на предприятии / М., ИЭАУ, 2003 г. Доклады и выступления на межвузовской студенческой научно - практической конференции 24.04.2003 г. «Актуальные проблемы анти-кризисного управления», г. Москва (8,25/0,07 п.л.)

32 Шилова Ю.В. Современные проблемы местного самоуправления города Москвы / Материалы научно-практической конференции «Современные вопросы интеграции науки, образования и бизнеса», Москва, ИЭУП, 2007 (1,6 п.л.)

33 Акулова Н.Г. Хорев А.И. Внутренние механизмы обеспечения экономической безопасности предприятия / Проблемы экономической безопасности в условиях рынка: Сборник материалов Международной научно-практической конференции - Пенза: ПЗД,2001. (0,15 / 0,1 п.л.)

34 Акулова Н.Г Хорев А.И. О классификации факторов, обеспечивающих финансовое состояние предприятия / Человек и общество: на рубеже тысячелетий: Международный сборник научных трудов. - Выпуск 4. - Воронеж: ВГПУ,2000 (0,35 / 0,2 п.л.)

35 Акулова Н.Г. Хорев А.И. Проблемы управления финансовым состоянием на промышленных предприятиях Белгородской области / Человек и общество: на рубеже тысячелетий: Международный сборник научных трудов. - Выпуск 6-7. - Воронеж: ВГПУ,2001 (0,2 / 0,1 п.л.)

36 Акулова Н.Г. Хорев А.И. Управление финансово-экономической состоятельностью пищевых предприятий (на примере Белгородской области) / Старый Оскол: Тонкие наукоемкие технологии, 2001 (5,36 /4,0 п. л.)

37 Акулова Н.Г. Роль непрерывного образования в кадровом обеспечении финансово -экономической состоятельности хозяйственных систем региона / Проектирование и реализация модели колледжа как многоуровневого профессионального образовательного учреждения: материалы регион. научно - практ. конф., Воронеж/Воронежская гос. технол. акад. -Воронеж, 2003 (0,3 п.л.)

38 Акулова Н.Г Проблемы обеспечения эколого-экономической устойчивости хозяйственной системы региона / Региональные гигиенические проблемы и стратегия охраны здоровья населения. Научные труды Федерального Научного центра гигиены им. Ф.Ф. Эрисмана, вып. 10. М. 2004 (0,5 п.л.)

39 Акулова Н.Г. Предпосылки и особенности внедрения комплексного управленческого учета на предприятиях / Проблемы финансов, налогообложения и бухгалтерского учета на современном этапе функционирования рыночных отношений в Российской Федерации: Сборник материалов научно-практической конференции - М.: ИЭАУ, 2007 (0,25 п.л.)

40 Акулова Н.Г. Императив антикризисного управления / Финансовые проблемы оздоровления экономики государства и предприятий в рыночных условиях: Сборник материалов ежегодной научно-практической конференции, Ч 1, - М.: ИЭАУ, 2007г. -215с. (0,19 п.л.)

41 Акулова Н.Г. Управление затратами как основа механизма хозяйствования коммерческих организаций / Финансовые проблемы оздоровления экономики государства и предприятий в рыночных условиях: Сборник материалов ежегодной научно-практической конференции, Ч. 2 - М.: ИЭАУ, 2007 г. - 235с. (0,4 п.л.)

42 Кудрявцев В.В.Сидоряк А.А. Механизм формирования конкурентных преимуществ мясоперерабатывающих предприятий. / «Пищевая промышленность» №10. 2006г. 2 стр.

43 Кудрявцев В.В. Регулирование экономических процессов в мясопродуктовом подкомплексе АПК / «Пищевая промышленность» №11. 2006г 2 стр.

44 Кудрявцев В.В. Инновационное развитие мясоперерабатывающих предприятий. / «Пищевая промышленность» №12. 2006г. 2.стр.

45 Кудрявцев В.В. Проблемы реализации национального проекта развития АПК. / «Пищевая промышленность» №01. 2007г. 3 стр.

46 Кудрявцев В.В. Повышение конкурентного потенциала мясоперерабатывающих предприятий. / «Хранение и переработка сельхозсырья» № 8-2006г. 2 стр.

47 Кудрявцев В.В. Сидоряк А.А. Текущее состояние и краткосрочные перспективы развития агропродовольственного сектора. / «Хранение и переработка сельхозсырья» № 9-2006г. 2 стр.

48 Кудрявцев В.В. Кластерные стратегии в повышении конкурентоспособности / «Виноделие и виноградарство» №5, 2006г. 1 стр.

49 Кудрявцев В.В. Макроэкономическое регулирование конкурентоспособности. / «Виноделие и виноградарство» №6, 2006г. 2 стр.

50 Кудрявцев В.В. Привлечение инвестиций в предприятия перерабатывающего сектора. / «Пиво и напитки» №3, 2006г. 2 стр.

51 Кудрявцев В.В. Рынок продуктов свиноводства и перспективы его развития в Российской Федерации. / «Мясная индустрия» №8, 2006г. 4 стр.

52 Кудрявцев В.В. Сидоряк А.А. Современные тенденции развития рынка мяса и мясных продуктов. / «Мясная индустрия» №10, 2006г. 3 стр.

53 Кудрявцев В.В. Сидоряк А.А. Совершенствование конкурентоспособной стратегии предприятий / «Мясная индустрия» №04/2007г. 5 стр.

54 Кудрявцев В.В. Сидоряк А.А. Особенности развития рынка мяса и мясных продуктов при вступлении России в ВТО. / «Мясная индустрия» №12/2006г. 4 стр.

55 Кудрявцев В.В. Макроэкономическое регулирование конкурентоспособности / «Пищевая промышленность» №03. 2007г. 1 стр.

56 Кудрявцев В.В. Влияние интеграционных процессов на конкурентоспособность предприятий. / «Пищевая промышленность» №07. 2007г. 1 стр.

57 Кудрявцев В.В. Развитие продовольственного рынка страны. / «Пищевая промышленность» №02. 2007г. 5 стр.

58 Павлова И.В. Салиенко Н.В. Голутвина Т.В. Анализ развития предпринимательства в условиях достижения НТП / М. РосЗИТЛП, 1996, Межвузовский сборник научных трудов «Управление научно-техническим развитием и качеством продукции»

59 Павлова И.В. Ващенко В.К. Правовое регулирование деятельности финансово промышленных групп / М. РосЗИТЛП, 1998. Межвузовская научно-техническая конференция «Современные проблемы текстильной и лёгкой промышленности» (0,3/ 0,2 п.л.)

60 Павлова И.В. Основные финансовые проблемы функционирования ФПГ / М. РосЗИТЛП, 1999 Тематический сборник научных трудов «Проблемы менеджмента и предпринимательства» (0,4 п.л.)

61 Павлова И.В. Развитие факторинга в РФ как особой формы кредитования / М, РГТУ-МАТИ им.К.Э.Циолковского, 2001 Сборник научных трудов «Гагаринские чтения» (0,2 п.л.)

62 Ряховская А.Н. Джабелов С.М. Ярошенко Г.Н. Проблемы развития социального мышления управленческих кадров / Материалы межвузоввской научно-практической конференции «Актуальные проблемы профессионализации на пороге ХХ1 века». М.: Минтруда, РАГС при Президенте РФ, Военной Академия РВСН им. Петра Великого, М.: 2000 (0,2/0,07 п.л.)

63 Ряховская А.Н. Иванова Л.В.Об актуальности моделирования деятельности в системе профессионализации специалистов / Материалы научно-практической конференции «Современные психотехнологии в образовании, бизнесе, политике», М.: РАГС при Президенте РФ. 2001. (0,2/0,1 п.л.)

64 Кравцова Т.И. Мельников В.П. Приоритетные направления инновационно-инвестиционной деятельности наукоемких производств / М., 2000 г. Сборник статей конференции «Инновационное предпринимательство как основной фактор развития информационной экономики России»

65 Кравцова Т.И. Грицюк Т.В. Влияние позитивных и негативных факторов на инвестиционно-строительную деятельность в РФ / М.: ВИНИТИ, Сб. № 1, 2001

66 Кравцова Т.И Грицюк Т.В. Оптимизация процесса управления производственными процессами. / М.: ВИНИТИ, Сб. № 4, 2001

67 Кравцова Т.И Грицюк Т.В. Управление проектами в инвестиционной сфере / М.: ВИНИТИ, Сб. № 4, 2001

68. Кравцова Т.И. Мельников В.П. Компьютерные технологии инновационно-инвестиционной наукоемкой деятельности / Пенза, 2001, Сборник статей VII Международной научно-технической конференции «Комплексное обеспечение показателей качества транспортных и технологических машин»

69. Кравцова Т.И. Грицюк Т.В Международная система финансовой отчетности в финансовом менеджменте / М., 2002, Сборник трудов научного семинара «Экономика, социология, управление»

70. Кравцова Т.И. Грицюк Т.В Опыт интернационализации финансовой отчетности в России / М., 2002, Сборник трудов научного семинара «Экономика, социология, управление»

71. Кравцова Т.И. Калькулирование себестоимости при комплексном использовании минерального сырья / М., 2002, Сборник трудов научного семинара «Экономика, социология, управление»

72. Кравцова Т.И. Новые экономически эффективные области применения редких металлов / Воронеж, 2002, Сборник научных трудов международной конференции «Нетрадиционные методы обработки»

73. Кравцова Т.И. Маренков Н.Л. Вклад малого предпринимательства в инвестиции России / М., 2002, Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Инновации и инвестиции: современное состояние и перспективы»

74. Кравцова Т.И. Грицюк Т.В. Анализ тенденций применения МСФО в финансовом менеджменте / М., 2002 ,Сборник докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты - науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»

75. Кравцова Т.И. Грицюк Т.В. Проблемы интернационализации финансовой отчетности / М., 2002 , Сборник докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты - науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»

76. Кравцова Т.И. Анализ результатов предшествующих исследований в области калькулирования затрат на продукцию при комплексном использовании минерального сырья / М., 2002 , Сборник докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты - науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»

77. Кравцова Т.И. Разработка метода калькулирования затрат при комплексном использовании сырья / М., 2002 , Сборник докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты - науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»

78. Кравцова Т.И. Маренков Н.Л. Управление инвестициями малого предпринимательства в России / М., 2002 , Сборник докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты - науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»

79. Цебрикова Н.В.Калмыков О.П., Ляшенко А.Е. Безопасность как предпосылка продуктивного творческого развития личности / Проблемы формирования культуры безопасной жизнедеятельности в условиях современной России. М.: МГСУ, 1998 (0,5 п.л.)

80. Цебрикова Н.В. Коломиец Н.О. Развитие акмеологической культуры человека - важный фактор повышения ее роли в преодолении кризиса российского общества / . Кризис как политическая константа современной российской действительности/Материалы межвузовской научно-теоретической конференции. М.: МГСУ,1999 (0,3 п л.)

81. Цебрикова Н.В БодалевА.А Об актуальности взаимосвязи социально-перцептивных эталонов и личностно-профессиональных качеств формирующегося человека / Проблемы совершенствования личностно-профессионального развития кадров в системе высшего образования/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.:МЮИ, 1999 (0,5 п.л.)

82. Цебрикова Н.В. Снегирев Н.Е. Темнова Л.В. О конструктивном подходе к исследованию личностно-профессионального развития обучаемых (статья) / Проблемы совершенствования личностно-профессионального развития кадров в системе высшего образования/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.:МЮИ, 1999 (0,2п.л.)

83. Цебрикова Н.В Бодалев А.А. Взаимосвязи между социально-перцептивными эталонами и личностными качествами формирующихся профессионалов / Актуальные проблемы совершенствования подготовки кадров в системе образования/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.: РАГС, 1999 (0,5 п.л.)

84. Цебрикова Н.В Бодалев А.А Проблемы развития взаимосвязи между профессиональными социально-перцептивными эталонами и личностными качествами профессионалов (статья) / Актуальные проблемы профессионализации на пороге XXI века/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.: КванТ, 2000 (0,26 п.л.)

85. Цебрикова Н.В. Профессионально значимый опыт госслужащего как основа формирования профессиональных социально-перцептивных эталонов / Актуальные проблемы профессионализации на пороге XXI века/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.: КванТ, 2000 (0,5 п.л.)

86. Цебрикова Н.В. Бодалев А.А. Взаимосвязи между профессиональными социально-перцептивными эталонами и личностными качествами профессионалов как объект исследования и развития / Современные психотехнологии в образовании, бизнесе, политике/Материалы международной научно-практической конференции. М.: РАГС, 2001 (0,5 п.л.)

87. Цебрикова Н.В. Профессионализация персонала как основа эффективной политической коммуникации / Политические коммуникации XXI века: гуманистические аспекты/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.:РИЦ. «Москва-Санкт-Петербург», 2003 (0,3 п.л.)

Введение

1.2 Государственная политика реформирования ЖКК

1.3 Задачи органов местного самоуправления по реформированию ЖКК

Глава 2. Управление ЖКХ в муниципальном образовании г.Воткинска

2.1 Общая характеристика состояния ЖКХ г.Воткинска

2.2 Основные направления развития ЖКХ г.Воткинска

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложения

жилищное коммунальное хозяйство

Введение

Актуальность рассмотрения темы курсовой работы «Реформа ЖКХ на муниципальном уровне (на примере МО «г.Воткинск»)» состоит в том, что без преувеличения можно сказать, что жилищно-коммунальное хозяйство является одной из важнейших сфер жизнедеятельности каждого человека. Каждый день, знает об этом человек или нет, его «житие-бытие» регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.

С сожалением приходится констатировать, что государство долгое время было в долгу у общества не только за свою строительную политику, но и за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов). Системные кодифицированные акты (Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР) были приняты более 20 лет назад. Очевидно, что социально-экономические условия в стране настолько сильно изменились, что в 90-е гг. прошлого столетия и в начале XXI в. Основы фактически не действовали, а ЖК РСФСР применялся в той степени, в которой не противоречил законам, принятым позже. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) урегулировал отношения, связанные и с правом собственности на жилые помещения, и с договором найма жилого помещения. Однако в целом жилищное законодательство до 1 марта 2005 г. не было упорядочено.

Названные обстоятельства позволяют утверждать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость новой (второй) кодификации жилищного законодательства, которая наконец-таки упорядочила бы регулирование жилищных отношений.

Новый ЖК РФ был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в "Российской газете" 12 января 2005 г. и, как уже указывалось, вступил в силу с 1 марта 2005 г.

Объектом исследования курсовой работы служат общественные отношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение.

Предмет исследования - управление жилищно-коммунальным комплексом (ЖКК).

Целью данной курсовой работы является рассмотрение реформы ЖКХ на муниципальном уровне.

При написании курсовой работы ставились следующие задачи:

Проанализировать литературные источники и действующее законодательство по исследуемому вопросу,

Рассмотрение общее понятие осуществления управления на муниципальном уровне ЖКХ;

Выявить основные положения управления ЖКХ в муниципальном образовании г.Воткинска.

Информационной основой курсовой работы служат гражданское и жилищное законодательство в РФ.

Теоретической основой курсовой работы являются труды отечественных авторов, занимающихся проблемами управления жилищно-коммунальной сферой.

Методологической основой курсовой работы является совокупность методов и средств, используемых в управленческих науках (в частности - анализ).

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

Первая глава освещает теоретические основы исследуемого вопроса – основы управления ЖКХ на муниципальном уровне.

Вторая глава содержит данные исследования управления ЖКХ в муниципальном образовании г.Воткинска.

Глава 1. Теоретические основы муниципального управления ЖКХ

1.1 Общие проблемы управления и реформирования ЖКК

Уровень обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) - один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования. Управление жилищно-коммунальным комплексом относится в основном к компетенции поселений. На муниципальные районы возложены межпоселенческие функции: организация электро- и газоснабжения в границах муниципального района, содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами муниципального района с соответствующими инженерными сооружениями, организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов, содержание межпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг.

Важнейшим аспектом является принцип конкурентоспособности, определяемый наличием конкурентных преимуществ у предприятий и организаций, предоставляющих услуги, которые должны обеспечиваться ресурсосберегающими и инновационными подходами, развитием конкуренции и формированием социально-ориентированной политики, а также условиями, определяющими качество системы управления объектами ЖКК.

На современном этапе развития с учетом потенциала отдельных подотраслей ЖКК, типологии предоставляемых частных и общественных услуг, степени конкурентных отношений, наличия различных форм собственности на имущество, особенностей экономических механизмов функционирования предприятий, следует рассматривать в качестве отдельных сфер жилищное хозяйство и коммунальный комплекс, имеющие различные системы управления и принципы их реформирования.

В состав жилищного хозяйства входят жилые и нежилые здания с сетью эксплуатирующих и обслуживающих их предприятий и организаций. Коммунальный комплекс включает в себя системы инженерного обеспечения поселений (электроэнергия, тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение) и общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство и озеленение территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).

Реформирование и технологическая модернизация ЖКК, повышение конкурентоспособности предоставляемых услуг, предприятий предполагают применение новых, более совершенных организационно-экономических и информационных методов управления, принципиально отличающихся от использовавшихся до недавнего времени в жилищно-коммунальной сфере.

Однако внедрение эффективных форм и методов управления осложняется специфическими особенностями трансформации собственности, экономических отношений и хозяйственного механизма функционирования предприятий ЖКК, усугубляемыми социально-экономической ситуацией в различных регионах.

Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса явились многолетнее недофинансирование и неэффективная тарифная политика, предопределяющие дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ - возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов.

Возникновение и нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано также с тем, что до начала массовой приватизации в России основная часть объектов ЖКК находилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась по титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации эти объекты были переданы в муниципальную собственность, как правило, в крайне запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов на их содержание и ремонт. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений муниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т.д. без проведения полной технической инвентаризации основных фондов ЖКК, вследствие чего муниципальные органы не имеют достоверной информации о фактическом уровне их износа. Недостаточность государственных централизованных финансовых средств на модернизацию и ремонт переданных муниципалитетам изношенных основных фондов не позволила устранить аварийность в системах жизнеобеспечения, особенно в тепло- и водоснабжении. Финансовый кризис и банкротство градообразующих предприятий поставили многие города и поселения с моноструктурным характером экономики в сложные социально-экономические условия. В результате начал нарастать объем задолженности местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед ресурсоснабжающими организациями.

Наличие в ЖКК сложных взаимосвязей хозяйствующих субъектов и потребителей услуг, обусловленных как схемой технологического взаимодействия, так и возникающими при этом противоречиями между экономической природой производства услуг и социальным характером их потребления, подчеркивает специфику управления ЖКК. С точки зрения социальной значимости, ЖКК призван создавать необходимые условия для комфортного и безопасного проживания граждан, а с экономической, являясь сферой деятельности с постоянным потребительским спросом на рынке жилищно-коммунальных услуг, он обладает значительным потенциалом для развития частного бизнеса.

Наряду с другими формами управления ЖКХ на муниципальном уровне можно выделить товарищество собственников жилья. ТСЖ создается с целью совместного и наиболее эффективного управления собственниками жилья многоквартирным домом.

ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

ЖК РФ определяет цели создания ТСЖ:

• - совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;
• - обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;
• - владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Понятие «управление многоквартирным домом» жилищным законодательством трактуется в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

В обобщенной форме под управлением жилья следует понимать совершение субъектом управления юридических действий по отношению к объекту управления. С точки зрения прав собственности объектом управления является общее имущество, так как помещением собственник управляет самостоятельно. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Собственникам помещений принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Жилыми и нежилыми помещениями собственники управляют самостоятельно, а для управления общим имуществом в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления.

В соответствии сост. 161 ЖКРФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

• - благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
• - надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
• - решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
• - предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

По существу это и является основными целями управления, на основе которых следует формировать критерии оценки деятельности управляющей организации.

Реализация жилищного законодательства в вопросах управления многоквартирными домами предполагает:

• 1) создание рыночных отношений при предоставлении ЖКУ;
• 2) вывод управления многоквартирными домами из-под административного воздействия;
• 3) демонополизацию в сфере управления и создание конкуренции;
• 4) привлечение в сферу управления профессиональных управляющих;
• 5) достижение разумного общественно-политического соотношения интересов населения и органов государственной и муниципальной власти;
• 6) первостепенное удовлетворение интересов населения в вопросах финансирования содержания собственного жилья: сочетаются интересы собственников и их финансовые возможности;
• 7) увеличение спроса на ресурсосберегающие технологии;
• 8) повышение уровня обслуживания населения: достигается сбалансированностью финансовых отношений между потребителями и обслуживающими организациями, а также совершенствованием контроля исполнения обязательств по заключенным договорам; оплата предполагается только по факту выполненных работ.

Управление многоквартирным домом - это, прежде всего, деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на извлечение полезных свойств из имущества, находящегося в их собственности. Так, собственник жилого помещения, приобретая права собственности на жилое помещение в виде квартиры, имел намерение в последующем использовать это помещение для собственного постоянного проживания, а также для проживания членов его семьи.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Жизненный цикл ТСЖ:

1) Создание ТСЖ

Подготовка пакета документов для организации и проведения общего собрания собственников

Проведение общего собрания собственников

Получение в органах власти документов, необходимых для расчета доли собственников помещений:

• 1. Регистрация в МЮ ФРС
• 2. Постановка на учет в фондах (ПФР, МГФОМС)
• 3. Присвоение кодов Госкомстата
• 4. Изготовление печати
• 5. Открытие расчетного счета в банке
• 6. Уведомление ИМНС об открытии расчетного счета
• 2) Создание ассоциации ТСЖ
• 3) Ликвидация ТСЖ

Для создания ТСЖ необходимо предоставить следующие документы:

• а) наименование Товарищества;
• б) копии паспортов всех членов Товарищества
• в) копии свидетельства о праве собственности всех членов Товарищества
• г) Технический паспорт дома
• д) документы на юридический адрес (если есть)
• е) название банка, в котором будет открыт счет

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяется законом и уставом этой организации. Создавая товарищество собственников жилья, собственники помещений самостоятельно определяют перечень полномочий такого товарищества.

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.

Наличие целей деятельности, предусматриваемых в уставе товарищества, является обязательным условием его законного существования. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности может быть признана судом недействительной (внеуставная сделка).

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В соответствии Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. №506 «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе» теперь Федеральная налоговая служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате членами ТСЖ обязательных платежей: плате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плате за коммунальные услуги.

Жилищный кодекс устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность. Товарищество собственников жилья вправе:

• - заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества
• - определять смету доходов и расходов ТСЖ на год
• - устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также размер членских взносов;
• - подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;
• - выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги в рамках уставной деятельности;
• - пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;
• - передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
• - продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Товарищество собственников жилья обязано:

• 1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
• 2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют последнего правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались от вступления в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Жилищный кодекс не содержит классифицирующих признаков такого договора. Но однозначно данный договор не является договором на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет передачи ими полномочий товариществу для реализации последним прав, установления размеров обязательных платежей, срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и пр.;
• 3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
• 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Понятие «обеспечить» также не классифицировано, поэтому данное понятие подлежит раскрытию в уставе товарищества.
• 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в «соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
• 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
• - на проведение реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• - на установление пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• 7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
• 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется путем принятия членами товарищества решений на общем собрании членов ТСЖ.

ТСЖ владеет, пользуется и в установленных законодательством пределах распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме при наличии полномочий собственников помещений. Товарищество наделяется такими полномочиями в момент его создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в устав товарищества. Полномочия на совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме от не членов товарищества ТОК приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим имуществом в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги Интернет, связи, услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации, направленные на достижение предусмотренных уставом целей).

Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) либо путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Решение общего собрания собственников помещений о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке, установленном ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда только по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ, то есть:

• - в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);
• - осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии);
• - осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Решение о ликвидации ТСЖ может принять общее собрание членов товарищества. Общее собрание назначает ликвидационную комиссию, к которой переходят полномочия правления ТСЖ. То есть, с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят функции и права правления ТСЖ. Задачей ликвидационной комиссии является завершение деятельности ТСЖ. Поэтому правление прекращает свою деятельность и обязано полностью подчиниться решениям ликвидационной комиссии.

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации).

Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Решение вопросов правопреемства в отношении конкретных прав и обязанностей юридического лица при его реорганизации связано с передаточным актом или разделительным балансом, которые утверждаются участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц.

При слиянии, присоединении и преобразовании вся совокупность прав и обязанностей реорганизованных юридических лиц переходит к одному правопреемнику - вновь созданному юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

Созданное в многоквартирном доме товарищество собственников жилья может принять такой дом в управление, если общее собрание собственников помещений приняло соответствующее решение о выборе способа управления - управление товариществом собственников жилья.

Сам факт создания товарищества не является основанием для передачи дома этому товариществу в управление.

Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Органами управления ТСЖ являются:

• 1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;
• 2) правление товарищества.

Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ.

Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно выделить по значимости в два блока:

• 1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:
  • - принятие решении о реорганизации и ликвидации товарищества;
  • - принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  • - определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
  • - принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
• 2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:
  • - избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • - установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  • - образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  • - внесение изменений в устав товарищества;
  • - утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
  • - рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • - принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
  • - определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
  • - другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа его членов общим собранием. Решение о составе правления товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума такого собрания.

Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья.

Правление товарищества обязано:

• - соблюдать товариществом законодательство и требования устава товарищества;
• - выбирать председателя правления товарищества;
• - осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;
• - составлять смету доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• - управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;
• - нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать нормы Трудового кодекса РФ;
• - заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• - вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;
• - созывать и проводить общее собрание членов товарищества;
• - распоряжаться средствами товарищества;
• - выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья, обязанности.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года.

В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества. Протоколы заседаний правления ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный его уставом, но не более чем на два года, так как председатель правления товарищества - член правления такого товарищества, а срок полномочий правления не может превышать двух лет. Председателем правления товарищества не может быть не член товарищества либо лицо, действующее по доверенности от члена товарищества. Выборы председателя правления могут быть осуществлены и на общем собрании членов товарищества, но в этом случае только общее собрание членов товарищества может досрочно прекратить его полномочия. Председатель правления ТСЖ свои полномочия может осуществлять на общественных началах либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор. Председатель правления товарищества собственников жилья имеет следующие полномочия:

• - обеспечивает выполнение решений правления;
• - дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;
• - действует без доверенности от имени товарищества;
• - подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
• - разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников.

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор. Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

Источники, из которых формируются средства товарищества собственников жилья, состоит из:

• - обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества.
• - доходов от хозяйственной деятельности товарищества
• - субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, если эти средства предусмотрены законодательством;
• - прочих поступлений.

ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано.

Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения (жилого и нежилого) в многоквартирном доме.

Вступление в члены ТСЖ возможно при учреждении такого товарищества или путем подачи заявления.

Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Прекращение права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме возможно в следующих случаях:

• - по решению суда;
• - при отчуждении помещения;
• - в случае гибели или уничтожения помещения;
• - при отказе от собственности.

В связи с тем, что помещения в многоквартирном доме могут принадлежать нескольким собственникам в долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет право вступления в члены ТСЖ.

Член товарищества имеет право:

• - самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;
• - участвовать в общем собрании членов товарищества и голосовать лично или через своего представителя, уполномоченного доверенностью;
• - избирать и быть избранным в органы управления товарищества и его орган контроля;
• - получать информацию о деятельности органов управления товарищества как самостоятельно, так и через его органы контроля;
• - добровольно выйти из состава членов товарищества;
• - обжаловать в суд решение общего собрания членов товарищества или решение правления товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и охраняемые законом интересы;
• - вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов;
• - осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему помещении с соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных правил и норм;
• - поручать товариществу заключать в его интересах и за его счет возмездные договора с третьими лицами, а также по его поручению производить оплату по заключенным договорам;
• - осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.

Член товарищества обязан:

• - бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;
• - поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правила содержания общего имущества;
• - использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;
• - выполнять требования устава, решений общего собрания членов товарищества, правления товарищества;
• - не нарушать права других собственников;
• - нести бремя содержания принадлежащего помещения, общего имущества;
• - своевременно оплачивать членские взносы, налоги и обязательные платежи: плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• - своевременно извещать товарищество или уполномоченную им управляющую организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;
• - за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу;
• - допускать в помещение должностных лиц товарищества, управляющей организации (управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;
• - участвовать в мероприятиях, проводимых товариществом;
• - участвовать в общих собраниях членов товарищества;
• - принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу;
• - соблюдать иные установленные общим собранием членов товарищества требования.

В городе Москве проводится политика создания условий для организации и эффективной деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ), как способа управления многоквартирным домом, наиболее полно реализующего права и обязанности собственников помещений по управлению таким домом.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

В районе Люблино работа по созданию ТСЖ ведётся с 2007 года. Работа проводилась в соответствии со следующими нормативными документами:

• - Постановлением Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. №398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год»,
• - Распоряжением префекта ЮВАО от 07.08.2007 г. №1635 «Об утверждении Адресного перечня жилых домов, где имеются предпосылки к созданию товариществ собственников жилья в 2007 году»;
• - Регламентом взаимодействия ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» и

территориальных органов исполнительной власти по реализации Программы поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы.

В рамках данного Регламента управой района была организована информационно-разъяснительная работа с жителями домов, включенных в программу создания ТСЖ. Работа проводилась путем встреч с инициативными группами жителей, на встречах со старшими по домам, путем вывешивания с постоянным обновлением информации на досках объявлений в домах, размещением статей в газету «Моё Люблино», раздачей брошюр, информационных писем за подписью главы управы.

Были подобраны инициативные группы жителей домов, собственникам жилья в домах по созданию ТСЖ через почтовые ящик розданы информационные письма о преимуществах создания ТСЖ.

В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы №398 в целях оказания практической помощи собственникам помещений по организации ТСЖ в домах района работают специалисты ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» на которых возложены данные функции.

По состоянию на 01.05.2008 г. из 56 ТСЖ году внесены в Единый государственный реестр юридических лиц ТСЖ по 7-ми адресам:

• - Краснодарская, 60
• - Люблинская, 113а
• - Маршала Баграмяна, 8
• - Марьинский парк, 41-2
• - Новороссийская, 16
• - Совхозная, 18-2
• - Кубанская, 12-3

По оставшимся 49 строениям документы переданы на регистрацию ТСЖ в Московскую межрайонную Инспекцию Федеральной Налоговой службы по г. Москве.

При создании ТСЖ в 2008 году, работа по созданию ТСЖ проводится с учётом Постановления Правительства Москвы №1032 от 04.12.2007 г. «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.».

Данная программа разработана в целях обеспечения выполнения обязательств города по устранению недоремонта жилищного фонда, накопившегося за прошлые годы в условиях недостаточного финансирования.

В первую очередь на проведение выборочного капитального ремонта отбираются дома, где созданы ТСЖ со смешанной формой собственности (муниципальные). Построенные до 1991 года (включительно) с железобетонными перекрытиями, с этажностью от 6 этажей и выше, техническое состояние которых удовлетворительное и частично неудовлетворительно.

Начиная с 2009 года комплексный и выборочный капитальный ремонт проводится только в случае реализованного собственниками помещений в многоквартирном доме решения общего собрания о создании ТСЖ или иного объединения собственников помещений.

В районе Люблино в 2008 году были созданы ТСЖ в 68 жилых строениях района. При внесении в адресные перечни, управой района учитывалось включение жилых домов в план выборочного капитального ремонта согласно городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В настоящее время в рабочем порядке проводится работа по разносу уведомлений и сбору решений собственников по домам, где запланировано создание ТСЖ по строениям. По состоянию на 01.05.2008 г.: из 68 запланированных к созданию ТСЖ в 2008 году по 29 строениям документы переданы в ГУП «Центр…» для передачи на регистрацию ТСЖ.

В принятой Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья на 2007-2009 годы, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 22.05.2007 г. и других документах Правительства Москвы предусмотрены следующие основные меры поддержки ТСЖ:

• 1) проведение в первоочередном порядке капитального ремонта многоквартирных домов, в которых созданы ТСЖ;
• 2) предоставление ТСЖ бюджетных субсидий на содержание и ремонт управляемых ими домов в том же порядке и размере, что и для дирекций единого заказчика (ДЕЗ);
• 3) предоставление ТСЖ нежилых помещений для организации их деятельности на бесконкурсной основе и по минимальной ставке арендной платы, в том числе путём перевода освободившихся жилых помещений на первых этажах, являющихся собственностью города Москвы, в нежилой фонд;
• 4) определение в первоочередном порядке границ земельных участков под многоквартирными домами, управляемыми ТСЖ, и их оформление в общую долевую собственность собственников помещений;
• 5) проведение мероприятий по созданию ТСЖ за счет бюджетных средств;
• 6) бесплатное обучение председателей ТСЖ и инициативных групп граждан.

Рассмотрев все наиболее крупные аспекты ТСЖ, можно выделить множество достоинств этой формы управления:

• 1) Возможность влиять на решение вопросов. К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.
• 2) Порядок и чистота вашего дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.
• 3) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
• 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т.д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Также ТСЖ имеет и недостатки:

• 1) Мнение большинства важнее. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.
• 2) Более высокие платежи. Это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. В ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.
• 3) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан. Для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело - собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое - жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний.

Система управления ЖКХ на уровне муниципального образования.

Котов Дмитрий Александрович,

аспирант Российского Университета Кооперации.

Согласно законам современной науки управления, субъект и объект управления должны находиться в определенном соотношении. А именно, сложность субъекта управления должна быть сопоставимой или более значительной, чем сложность объекта управления. Немного упростив это выражение, можно сказать, что примитивная система управления не сможет выполнить свои функции по отношению к сложному объекту управления. А теперь попробуем рассмотреть с организационно-управленческой точки зрения систему управления ЖКХ муниципального образования.

Как известно, в период административно-командной экономики структура управления ЖКХ носила высокоцентрализованный, иерархичный характер, и представляла собой следующую управленческую вертикаль (рис. 1).

Рис. 1.

В такой организационной структуре в основе управления лежало двойное подчинение предприятия ЖКХ министерству и местным органам власти. Дееспособность системы вертикального подчинения предприятий Минжилкомхозу РСФСР была основана на праве вышестоящего органа распределять материально-технические и финансовые ресурсы ина практике согласованияназначенийпервых руководителей отраслевых предприятий и объединений. Предприятия были полностью лишены самостоятельности. Их финансирование осуществлялось, в основном, из общественных фондов потребления в виде дотаций, покрывающих убытки. Такая организация управления коммунальным хозяйством соответствовала существующей на тот момент экономической системе.

Подарочные сертификаты на сайте Из Рук в Руки. Удобный поиск по сайту

Существовавшая система была призвана регулировать из центра все основные процессы, происходящие в жилищной сфере, хотя эта сфера одновременно находилась в ведении местных Советов. Организации, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, не обладали необходимой самостоятельностью либо вообще не имели прав юридического лица, таким образом, для нижестоящих уровней не существовало практически свободы выбора в принятии управленческих решений. Наибольший объем задач решался на первом уровне. Централизация подтверждается тем, что господствовало предоставление услуг на монопольной основе не только в тех случаях, когда целесообразность монополизма определялась технологическими условиями (в тепло- и водоснабжении), но и в сфере эксплуатации жилья, где на самом деле существуют широкие потенциальные возможности для конкуренции. В советской системе положение коммунальных предприятий как естественных монополий ничем не было ограничено .

После крушения административно-командной системы практически все коммунальное имущество было передано муниципалитетам, а вместе с ним и обязанность по управлению и обеспечению граждансоответствующими услугами. Муниципальные власти начали самостоятельно выстраивать комплекс предприятий ЖКХ и систему управления ими. Прошла череда банкротств, реорганизаций старых предприятий, создания новых МУПов. Так же были созданы новые органы управления предприятиями ЖКХ внутри администраций муниципальных образований в виде отделов, комитетов, управлений. Таким образом, в каждом муниципалитете была создана собственная структура ЖКХ и система управления им. Н.Н. Жуков и А.В. Козлов описывают эту систему следующим образом (рис. 2).

Рис. 2.

Необходимо отметить, что, несмотря на все вышеперечисленные изменения, в отрасли во многом сохранилось архаичные отношения. На пример, право МУПов на ведение независимой финансово-хозяйственной деятельности, прописанное в законодательстве, в реальной жизни практически никогда не реализуется. Руководителю МУПа очень сложно строить свои взаимоотношения с администрацией и, возможно, с другими муниципальными учреждениями (такими как школы, больницы и т.д.) строго на договорной основе. В сложившейся ситуации руководитель МУПа продолжает оставаться зависимым в принятии решений по поводу хозяйственной деятельности возглавляемого им предприятия от воли местной администрации. Распоряжения администрации по поводу хозяйственной деятельности предприятия фактически являются обязательными для выполнения, даже если они не оформляются соответствующим договором и приносят экономический ущерб предприятию. Часто предприятиям ЖКХ приходится выполнять работы, которые не будут оплачены. Нередки случаи, когда у предприятий ЖКХ возникают значительные долги из-за неисполнения местным бюджетом своих обязательств перед коммунальными предприятиями и недофинансирования учреждений и организаций бюджетной сферы. В такой ситуации предприятиям ЖКХ очень трудно быть полноценными субъектами рыночной экономики, так как со своими подрядчиками и поставщиками они взаимодействуют на договорной основе, когда невыполнение обязательств одной из сторон практически исключено, а отношения с администрацией муниципалитета у предприятий ЖКХ во многом напоминают отношения, существовавшие во время административно-командной экономики.

Однако схема на рис. 2 сейчас уже не отражает всю полноту организационно-экономических отношений, имеющих место в системе управления ЖКХ муниципального образования. Уже появились успешные примеры, когда в отрасль привлекается частный инвестор, включающийся в систему правообладания и управления коммунальным комплексом на паритетных началах с администрацией муниципального образования .

Таким образом, деятельность органов местного самоуправления по управлению предприятий, выполняющих общественно значимые функции необходимо рассматривать шире, комплексно. Некоторые авторы рассматривают содержание деятельности органов местного самоуправления как взаимосвязь двух направлений. Первое связано с осуществление экономической деятельности через муниципальные предприятия (экономическое направление). Второе связано с обязанностью регулировать хозяйственную деятельность на территории муниципалитета (властное направление).

Субъекты хозяйственной деятельности, представленные в любом муниципальном образовании, можно разделить на му­ниципальные предприятия и учреждения, а также на предприятия и учреждения иных форм собственности.

По мнению некоторых авторов , права органов местного самоуправления в отношении муници­пальных предприятий не должны отличаться от прав любого собст­венника в отношении принадлежащего ему предприятия. Права на регулирование хозяйственной деятельности других собственни­ков должны быть строго регламентированы законодательством, по­скольку здесь речь идет о применении властных полномочий, а са­ми органы местного самоуправления выступают не как хозяйствую­щий субъект, а как власть.

Полномочия органов местного самоуправле­ния в сфере регулирования хозяйственных отношений не просто раз­ведены по двум видам, но в отношении муниципальных предприятий органы местного самоуправления выступают и как собственник, и как власть, поскольку в отношении общеобязательных норм и правил, принимаемых органами местного самоуправления в пределах их ком­петенции, все предприятия, и в том числе муниципальные, равны.

Отсюда вытекает сложность управленческой деятельности орга­нов местного самоуправления, поскольку они выступают и как субъ­ект хозяйственной деятельности, и как субъект, наделенный законом правом регулировать эту деятельность на своей территории.

Существует точка зрения , что некоторые противоречия, существующие в организации ЖКХ муниципального образования, могут быть преодолены через образование на территории муниципальных районов профильных или объединенных межмуниципальных хозяйственных объединений в форме закрытых акционерных обществ. Новая схема управления может иметь следующий вид (рис. 3).

Рис. 3.

· выработка общей технической, финансовой, тарифной и кадровой политики; поэтапное выравнивание уровня качества коммунальных услуг для всех жителей муниципального района или городского округа;

· разделение законодательных, контрольных и исполнительных функций между органами местного самоуправления (законодательство), ЗАО "Управляющая коммунальная компания" (конт­роль) и подрядными организаци­ями (исполнение); построение их взаимоотношений на строгой договорной основе;

· разработка и защита в субъектах Российской Федерации комплексных программ развития ЖКХ муниципальных районов или городских территорий;

· более эффективное и рациональное использование материальных и интеллектуальных ресурсов ЖКХ на данной территории, развитие межмуниципальной коммунальной кооперации;

· привлечение крупных инвестиций, займов под гарантии собственного объединенного бизнеса или га­рантии учредителей общества;

· сокращение численности аппарата управления за счет ликвидации отделов, управлений и комитетов по ЖКХ при администрациях местных органов самоуправления;

· развитие демократических институтов управления, равноправное участие всех сторон, вошедших в проект, в выработке и принятии совместных решений и консолидированная ответственность за их выполнение, гласность и социальная справедливость.

Как представляется, далеко не все из приведенных задач могут быть решены через создание межмуниципальных хозяйственных объединений. Появление посредника в виде ЗАО «Управляющая коммунальная компания» может способствовать только:

· объединению имущества ЖКХ, принадлежащего муниципальным образованиям различного уровня;

· внутриотраслевой кооперации и интеграции в единый технологический комплекс.

Объединение имущества ЖКХ в рамках одного ЗАО может иметь положительный эффект в смысле увеличения кредитоспособности и инвестиционной привлекательности данного предприятия.

Интеграция в единый технологический комплекс может решить определенные технические проблемы. Так же это снимет вопрос в отношении разделения имущества между муниципальными образованиями.

Однако, по большому счету, все это полумеры. Такая конструкция во многом обладает теми же характеристиками, что и существующая на сегодняшний день система управления в отрасли. Остается вопрос, кто будет финансировать замену основных фондов предприятий, кто будет выплачивать их долги.

И еще одно дилемма. Частный инвестор не придет в отрасль, если он не будет иметь контроля над объектами своих инвестиций. Если частник будет контролировать инфраструктуру жизнедеятельности общества, являющейся элементом его суверенитета, как армия или денежная система, муниципальные власти не смогу напрямую влиять на оказание услуг, которыми они обязаны обеспечить население.

Таким образом, выход из данной проблемы будет состоять в таком компромиссе, который позволит с одной стороны задействовать законы рынка в рассматриваемой отрасли, а с другой не поставит под угрозу социальные права граждан. Но вопрос о существовании такого компромиссапока остается открытым.

Тема 7 Муниципальное управление в сфере ЖКХ

1. Экономическое содержание жилищных и коммунальных услуг 1

2. Полномочия органов МСУ в сфере ЖКХ.. .......... 2

3.Деятельность органов МСУ по обеспечению функционирования ТСЖ и управляющих компаний. ....... 6

4. Муниципальное управление жилищно-коммунальным комплексом 16

Контрольные вопросы .. ........... 19

1. Экономическое содержание жилищных и коммунальных услуг

В настоящее время в России формирование рыночных отношений в ЖКХ не завершено в силу системных причин:

Дотационности этого сектора экономики,

Недостаточно развитой системы договорных отношений,

Неэффективной тарифной политики на жилищно-коммунальные услуги и др.

Федеральные решения в отношении реформирования жилищно-коммунальной сферы носят для местных органов власти рекомендательный характер, что приводит к субъективизму на местах, монополии муниципалитетов в управлении, деформированию в формировании спроса и предложения в сфере жилищных и коммунальных услуг. Не получила пока достаточного распространения практика формирования прогрессивных форм управления многоквартирными домами.

Возникло множество проблем функционирования сферы ЖКУ, сложность решения которых заключается в том, что по ряду важных теоретических и методологических аспектов их развития отечественные исследования только начались, а зарубежный опыт с точки зрения возможности его применения в условиях российской специфики недостаточно изучен. В свою очередь, это требует глубокого анализа экономики ЖКХ регионов и муниципальных образований, основных закономерностей развития жилищных и коммунальных услуг.

Жилищная и коммунальная услуга как экономическая категория выражает отношение между людьми по поводу производства, распределения и потребления специфических (в форме услуг) благ, относящихся к сфере личного и коллективного потребления. Это полный цикл работ, обеспечивающий конечный результат - реализация услуги непосредственно потребителю, включающий техническое обслуживание инженерных систем, конструктивных элементов и ремонт жилых зданий, в том числе выполнение заявок на неотложно-аварийные работы, независимо от того выполняются все работы по производству и реализации услуг одним предприятием или отдельные работы поручаются генеральным подрядчиком другим предприятиям и частным фирмам.

Следует отметить, что общераспространенное понятие «жилищно-коммунальная услуга» не соответствует современному содержанию. Необходимо различать жилищную и коммунальную услуги, так как жилищная услуга – это осуществление непосредственно работ на объекте по технической эксплуатации жилищного фонда, а коммунальная – это доведение до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (тепловая и электрическая энергия, вода, газ и т.д.), вырабатываемых другими производителями.

Таким образом, под жилищными и коммунальными услугами следует понимать услуги жилищно-коммунального назначения, оказываемые физическим и юридическим лицам в соответствии с муниципальным заданием муниципальными предприятиями и учреждениями или иными юридическими лицами по ценам (тарифам), установленным в порядке, определенном органами власти. А под предоставлением жилищных и коммунальных услуг – комплекс работ, выполняемых поставщиком при участии и контроле организатора (заказчика) по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до непосредственных потребителей.

Полномочия органов МСУ в сфере ЖКХ

Проблемы жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) приобретают особую значимость на муниципальном уровне, поскольку именно здесь имеется возможность наиболее полно учесть потребности горожан и принять конкретные меры по решению вопросов местного значения в этой сфере. Однако социально-экономическая ситуация в муниципальных образованиях, оказывает негативное влияние на работу коммунальной инфраструктуры. В результате продолжает нарастать износ основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве, снижается надежность работы систем жизнеобеспечения.

Жилищно-коммунальное хозяйство - это крупный по своим масштабам сектор народного хозяйства, включающий всю жилищную инфраструктуру с инженерными системами, газо- и водопроводящими сетями и системами энергоснабжения, обслуживающие организации. Жилищно-коммунальное хозяйство входит в состав муниципального хозяйства МО.

ЖКК состоит из четырех подотраслей:

1. Жилищное хозяйство, в т.ч. жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих их предприятий и организаций.

2. Ресурсоснабжение, в т.ч. теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение.

3. Благоустройство и содержание жилищного фонда, в т.ч. дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка, утилизация отходов, ремонт.

4. Бытовое обслуживание, в т.ч. банно-прачечное хозяйство, гостиничное хозяйство, ритуальное обслуживание.

Согласно ФЗ-№131 полномочия органов МСУ в сфере ЖКХ составляют:

1. Поселения (сельского, городского): проблемы жизнеобеспечения населения (тепло; газ; электричество; вода и водоснабжение; топливо; содержание и строительство дорог, мостов в границах поселения; обеспечение жильем, содержание жилищного фонда; создание условий для жилищного строительства; транспортные услуги; участие в предупреждении и ликвидации чрезвычайных ситуаций; пожарная безопасность; общественное питание; торговля и бытовое обслуживание; сбор и вывоз бытовых отходов и мусора; благоустройство);

2. Полномочия органов местного самоуправления муниципального района: проблемы жизнеобеспечения населения района (электро- и газоснабжение поселений; содержание и строительство дорог, мостов общего пользования; транспортные услуги между поселениями; участие в предупреждении и ликвидации чрезвычайных ситуаций; охрана общественного порядка на территории района; мероприятия межпоселенческого характера по охране окружающей среды; утилизация и переработка бытовых и промышленных отходов; общественное питание, торговля, бытовое обслуживание);

3. Полномочия органов местного самоуправления городского округа: проблемы жизнеобеспечения округа (электро-, тепло-, газо- и водоснабжение, водоотведение, топливо, дороги, мосты; строительство и содержание жилого фонда, жилищное строительство; транспортные услуги; участие в предупреждении и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций; охрана общественного порядка, муниципальная милиция; меры пожарной безопасности; охрана окружающей среды; обеспечение услугами общественного питания, торговли, бытового обслуживания; сбор, вывоз и утилизация бытовых и промышленных отходов; благоустройство территории).

Уровень обеспечения населения жилищными и коммунальными услугами (ЖКУ) – один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования.

Объектом муниципальной политики в сфере ЖКХ является обеспечение потребностей населения в услугах по содержанию жилищного фонда и придомовой территории, потребностей в воде, газе, тепле, электроэнергии и др. услугах согласно действующим нормативам и стандартам.

В настоящее время уровень содержания жилищного фонда в большинстве муниципальных образований не соответствует правилам и нормам технической эксплуатации жилых зданий. Действующая система водоснабжения не справляется с удовлетворением потребности населения в воде в соответствии с нормативами и стандартами. Система теплоснабжения технологически устарела и не соответствует требованиям экологии. Причины перечисленных проблем аналогичны другим сферам муниципального хозяйства: дефицит бюджетных средств и административный механизм управления.

Одной из первоочередных задач нормативно-правового обеспечения функционирования ЖКК является совершенствование бюджетно-налогового законодательства, в которое необходимо внесение поправок с целью обеспечения расходных полномочий органов местного самоуправления в сфере ЖКХ.

Ожидаемого эффекта реформы ЖКХ не принесут без изменения системы регулирования субъектов естественной монополии, продукция которых напрямую влияет на стоимость жилищно-коммунальных услуг. Законодательное регулирование субъектов естественной монополии, действующих на местном уровне, должно решить ряд задач: определение форм и методов регулирования; разграничение компетенции органов исполнительной власти субъектов и органов местного самоуправления; установления механизма взаимного делегирования полномочий.

Жилищный кодекс РФ является основным документом, регулирующим нормативно-правовое пространство в сфере ЖКХ. Модернизация отношений между субъектами жилищно-коммунального комплекса, заложенная в Жилищном кодексе, принципиально отличается от административной реформы. Ведь, кроме федеральных и региональных министерств и ведомств, поставщиков услуг, управляющих компаний, других специализированных предприятий ЖКХ, внесенные изменения напрямую касаются буквально каждого гражданина страны.

Появление новых операторов на рынке жилищных услуг и поставки коммунальных ресурсов в отсутствии апробированных и общепризнанных схем передачи отрасли в частные руки, а также вакуум в области правовой и методической поддержки для нового слоя многочисленных управленцев жилищным фондом привели к нерегулируемой коммерциализации всей отрасли. Только после введения закона о коммерческой концессии (Федеральный закон № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» от 21 июля 2005г.) появились, наконец, единые правила игры для крупных инвесторов.

Жилищный кодекс инициировал процесс выбора собственниками жилья способа управления многоквартирным домом и определил для этого достаточно жесткие сроки. На фоне глубокого недоверия к старым формам управления повсеместно создаются новые управляющие организации. Смена формы управления, замена поставщиков услуг – нормальные явления в рыночной экономике, но в отсутствии единых стандартов по управлению жилым фондом, формальных правил и процедур оказания услуг, с учетом недостаточной квалификации новых управленцев могут привести к неконтролируемому росту организационных, технических и финансовых проблем.

Органы местного самоуправления, являясь собственниками имущества в жилищно-коммунальном хозяйстве, обязаны организовать квалифицированное управление этим имуществом. Для этого они должны нанимать управляющие компании, самостоятельные в принятии управленческих решений при контроле со стороны собственника; стимулировать создание объединений собственников жилья. При формировании договорных отношений с ресурсоснабжающими предприятиями ЖКК целесообразно, чтобы со стороны заказчика услуг выступали совместно управляющая компания и администрация муниципального образования.

Необходимо обеспечить открытость процесса тарифного регулирования для заинтересованных сторон, предусмотрев возможность публичных слушаний на заседаниях регулирующего органа, а также порядок привлечения представителей потребителей к процессу регулирования. Процедуры тарифного регулирования должны работать на развитие механизмов партнерства органов государственной власти и местного самоуправления, бизнеса и населения.

Другой, не менее важной проблемой, требующей решения, является вопрос о налогообложении инвестиций, идущих на модернизацию основных фондов и капитальное перевооружение коммунальной инфраструктуры. При том уровне износа основных фондов, который существует сегодня в ЖКХ, доля амортизации в структуре затрат составляет 1-5%. Очевидно, что замена оборудования значительно увеличивает долю амортизации, что приведет к резкому увеличению издержек, росту НДС и соответственно – к росту тарифов для населения. Необходимо предусмотреть нормы, снижающие налоговую нагрузку для предприятий, осуществляющих крупные капитальные проекты в жилищно-коммунальной сфере.

Перспективным направлением развития становится постепенное сокращение доли расходов на капиталовложения в коммунальную инфраструктуру из текущего бюджета при одновременном росте доли средств инвесторов и собственных средств коммунальных предприятий. Одним из путей осуществления данных капиталовложений будет являться передача российским и иностранным инвесторам на основании заключаемых договоров концессии объектов инженерной инфраструктуры.

Вхождение коммерческих структур в сферу эксплуатации коммунальных систем стимулирует создание конкурентных условий в сфере предоставления услуг ЖКХ. Однако опыт функционирования частного бизнеса показывает, что средства вкладываются не в модернизацию, а в краткосрочные инвестиционные проекты, связанные с текущим ремонтом. Во многом это объясняется тем, что частные компании работают в основном на правах аренды, что не способствует долгосрочным капитальным вложениям.

Роль органов местного самоуправления в реализации положений Жилищного кодекса с правовой точки зрения конкретно описана в соответствующих статьях указанного Кодекса, в основном в ст.ст. 14, 161, 165.

Выделяют следующие задачи органов МСУ по реформированию ЖКХ:

1. совершенствование местной нормативной базы,
2. установление экономически обоснованных тарифов,

3. ограничение монополизма в системе ЖКХ,